O artigo 48 da Lei 8.245 (Lei de Locação) disciplina de forma cristalina, a locação por temporada, estabelecendo o que segue:

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Os aplicativos de locação, especialmente, o Airbnb REVOLUCIONOU o setor de condomínios, ao facilitar a locação de apartamentos residenciais de forma temporária (diária, semanal, etc.), configurando um contrato de hospedagem, prática adotada pelos hotéis ou apart-hotéis.

A polêmica esta diretamente ligada a questão da segurança dos condôminos e moradores, com o aumento da quantidade de pessoas entrando e saindo do condomínio, na maioria das vezes, sem qualquer ciência da administração Condominial e dos moradores, gerando revolta e insegurança.

O STJ possui entendimento no sentido de que o sistema de reserva de imóveis por meio de plataformas digitais do tipo "Airnb" é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada, e, por isso, não poderia ser abarcado pela finalidade residencial disposta em Convenção Condominial.

A polêmica não se restringe apenas aos condomínios, cidades da Itália e EUA estão colocando este assunto em discussão, pois, o problema tornou-se estrutural na medida em que, reduziu o número de imóveis para locação por longo prazo, afetando N pessoas; 

Em noticia veiculada pela Revista Isto É “No início de junho, Florença, na Itália, anunciou a proibição de aluguéis de curto prazo em seu centro histórico. Em Milão, Roma e Bolonha, estudantes universitários foram às ruas protestar. Eles alegam não encontrar residências próximas às faculdades para o ano letivo. A manifestação consiste em armar acampamento para alertar sobre o preço do aluguel. O Ministério da Universidade e da Pesquisa da Itália se mexeu e criou um grupo para avaliar o tema. A Europa cria mecanismos perante a pressão da população, setor imobiliário e rede hoteleira.

Em Nova York, nos Estados Unidos, há uma lei que restringe a prática diante de uma crise de moradias populares. Lá, os chamados anfitriões precisam se registrar na prefeitura e seguir códigos de manutenção e construção, por exemplo”.

 Alguns condomínios mais flexíveis estão limitando o número de dias para locação via aplicativos, questão não aceita pelos proprietários afetados, todavia, em decisão judicial a deliberação assemblear estava correta.    

ASSEMBLEIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO TEMPORÁRIA VIA AIRBNB. Decisão assemblear que impediu os autores de alojar hóspedes em seus apartamentos por meio de plataformas digitais. Ação julgada improcedente. Apelação dos autores. Locação, por temporada, de apartamento de propriedade dos autores. Pretensão de declaração de nulidade das cláusulas votadas em assembleia geral ordinária. Não acolhimento. Assembleia que não proibiu a locação de apartamentos pelas plataformas digitais Airbnb e outros. Cláusulas que regulam novas regras para hospedagem temporária via Aribnb ou outros aplicativos semelhantes, entre elas clausulas que limitaram o tempo mínimo de locação dos apartamentos localizados no edifício, número de locatários por unidades imobiliárias. Ausência de arbitrariedade. Assembleia regularmente realizada. Medidas que, outrossim, visam manter a destinação original do edifício (residencial), o sossego e a segurança dos demais condôminos Art. 1.336, IV, do CC. Mero inconformismo com relação ao que decidido pela maioria. Mantida a improcedência da ação, mas por fundamento diverso. Recurso improvido. (TJSP; AC 1057128-88.2019.8.26.0100; Ac. 14603867; São Paulo; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior; Julg. 04/05/2021; DJESP 07/05/2021; Pág. 2754

Todavia, a maioria dos condomínios querem proibir a locação temporária ou diária via aplicativos, para tanto, seguindo orientação das decisões exaradas pelo STJ, é preciso modificar a convenção, o que exige quórum de 2/3, o que não é fácil, mas, não impossível, ainda mais com a realização de assembleia e carater permanente pelo prazo de até 90 dias.

O assunto desperta polêmica e posições divergentes, pensando nisto, o SIPCES vai promover um debate sobre o tema - LOCAÇÃO VIA APLICATIVO – no dia 05 de julho as 19hs em sua sede, com o advogado imobiliarista Diovano Rosetti.   

 O objetivo não é encerrar os debates, mas, de forma leve abordar o tema e a forma como os condomínios podem agir para proibir ou regulamentar a locação de unidades via aplicativo.

Autor: Gedaias Freire da Costa - Advogado e presidente do SIPCES
Publicado no portal Gazeta On-line