O síndico pode decidir sozinho alguns assuntos condominiais sem consultar a assembleia? Essa é uma dúvida muito comum entre os moradores que elegem um representante do condomínio, o qual deve realizar tarefas para manter a ordem, harmonia e conservação do edifício. Saiba que o poder do síndico tem limites, pois a função desse gestor é zelar pelo bem de todos. 

A própria lei e, mais precisamente, o Código Civil, elenca inúmeros deveres do síndico, bem como cuidar da área comum e da manutenção, cumprir e fazer com que terceiros cumpram as decisões tomadas nas assembleias, manter o seguro do condomínio em dia, entre tantas outras obrigações.

Devido ao tamanho da responsabilidade, fica difícil saber o que o síndico pode ou não pode fazer, não é? Pensando nisso, elaboramos uma lista com alguns aspectos importantes sobre o assunto. 

O que o síndico pode fazer?
O síndico representa a sua comunidade cumprindo leis e normas previstas no Código Civil, nas leis municipais e estaduais, além dos documentos, Regimento Interno e Convenção do Condomínio. Este, por sua vez, delibera sobre normas e regras específicas, como a destinação de uso das unidades, distribuição de vagas, penalidades sobre condôminos infratores e inadimplentes, conselho fiscal, periodicidade de eleição, entre outros assuntos. 

A Convenção deve registrar também o grau de autonomia do representante para autorização e execução de despesas, principalmente aquelas ocasionais, além das despesas que precisam da autorização do conselho fiscal ou serem submetidas a votação. Portanto, o poder do síndico permite: 

- cobrar os devedores, de acordo com os termos acordados e de modo amigável;
- contratar e demitir funcionários, desde que não impacte nas contas do condomínio;
- executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato; 
- pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi estabelecido pela previsão orçamentária; 
- sugerir melhorias de regras de coletividade; 
- supervisionar as instalações prediais;
- ajudar moradores a se entenderem por meio do diálogo. 

Qual é o limite do poder do síndico?
Há determinadas práticas que não podem ser realizadas enquanto o gestor estiver atuando como síndico do condomínio. Caso ele ultrapasse os limites da sua atuação, estará cometendo um abuso de poder e pode passar por uma destituição da função. Confira abaixo alguns exemplos dos limites da atuação do síndico.

1. Não pode conceder descontos para inadimplentes
Aos condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições mensais, o síndico não pode conceder descontos. Isso pode ser considerado uma prática prejudicial e pode trazer uma série de problemas financeiros e judiciais para o condomínio, incluindo o próprio síndico. 

Além disso, o síndico também não tem autorização para expor os moradores inadimplentes frente ao condomínio citando nomes. Se isso acontecer, é direito do morador entrar na justiça com uma ação por danos morais, devido ao constrangimento causado. 

2. Não pode desrespeitar a convenção de condomínio
Como citado anteriormente, o síndico não pode desrespeitar a convenção do condomínio, pois precisa seguir as mesmas regras que os demais condôminos, moradores e colaboradores. Além disso, devido ao seu cargo de liderança, o síndico é um exemplo para os demais. 

Caso haja algum tópico da convenção que queira alterar, é necessário convocar uma assembleia para debater e votar na possível mudança. Vale lembrar que para aprovar algo é preciso que 2/3 de todos os moradores estejam presentes e, nesse caso, a votação da maioria deve prevalecer. 

3. Não pode fazer obras de alto custo sem consultar a assembleia
Para realizar obras no condomínio, o síndico precisa seguir diretrizes baseadas no Código Civil, que divide as obras condominiais em três partes: necessárias, úteis e voluntárias. Cada uma dessas categorias possui especificidades, principalmente, em relação a quantidade de votos em uma assembleia condominial para aprovar as mudanças. 

É fundamental que o síndico e os condôminos compreendam essas questões e realizem as obras de acordo com as regras. 

4. Não pode usar fundo reserva sem aval dos condôminos
O fundo de reserva vai além da poupança do condomínio, seu foco é dar suporte financeiro para futuros investimentos, bem como obras, manutenções ou pagamento de gastos não previstos. 

O síndico, por sua vez, não pode realizar qualquer tipo de ação no fundo reserva sem consultar os condôminos por meio da assembleia. Qualquer mudança deve ser realizada em conjunto, pela comunidade que se estabelece no condomínio.

5. Não pode entrar nas unidades sem a autorização do condômino
É estritamente proibido que o síndico invada a privacidade dos condôminos. Aliás, é dever do síndico zelar pela privacidade e segurança dos mesmos e não o contrário. Por isso, o poder do síndico não permite que ele entre em uma unidade ou até mesmo abra correspondências sem permissão. Caso o síndico tome essa atitude, pode ter problemas judiciais, já que essas práticas são ilegais. 

Em casos como vazamento de água ou gás, o ideal é que o síndico consulte a assistência judicial antes de entrar no local ou ligar para as autoridades, como polícia ou bombeiros. 

Agora que você já conhece quais são os deveres e quais são os limites do poder do síndico, pode supervisionar se as atividades do cargo estão sendo feitas corretamente no seu condomínio. Caso você seja síndico ou deseja se candidatar ao posto, já sabe o que não deve fazer, evitando conflitos com os moradores.

Fonte: Sonhar & Morar