Não se discute a possibilidade do uso e áreas comuns em condomínios por um ou mais condôminos, mas é imprescindível a deliberação assemblear, ou seja, dos demais condôminos (proprietários das unidades), favoráveis a esta pretensão.
O Superior Tribunal de Justiça, através da quarta turma, no recurso especial 281290, decidiu que a utilização pelos condôminos, em caráter exclusivo de parte de área comum, exige assembleia geral.
O Código Civil em seu artigo 1.340 permite ao condômino ou outros condôminos o uso exclusivo de área comum, responsabilizando-o(s) pela manutenção e conservação destas áreas. A regra deste dispositivo é rateio de despesas, mas intrínseco o uso de áreas comuns, mediante deliberação assemblear.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
O uso exclusivo das referidas áreas depende de autorização, que pode ser:
a) formal;
b) verbal;
c) ocupação sem autorização, por longo tempo, sem que importe em prejuízo aos demais condôminos. (Exemplo, área de fundos ao apartamento térreo, cujo acesso é somente por estas unidades, dentre outras hipóteses).
É importante que as ocupações de áreas comuns sejam deliberadas em assembleia e não por simples autorização verbal, afinal, poderá ser objetivo de discussão futura, podendo gerar dor de cabeça e transtorno para o síndico que deu esta autorização, uma vez que trata-se de área comum pertencente a coletividade, e regulamentadas as ocupações prolongadas acima mencionadas.
Recentemente o nosso Egrégio Tribunal, apreciando uso de área de comum como garagem, sem autorização assemblear, decidiu “utilizar parte de área comum de forma exclusiva e sem deliberação condominial para estacionar veículo o réu está desvirtuando a sua destinação e excluindo o uso pelos demais condôminos”.
Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão Julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
Data do Julgamento: 10/05/2022
ACÓRDÃO
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM COMO GARAGEM. AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO CONDOMINIAL. VEDAÇÃO EXPRESSA NO ART. 1.335, II, DO CÓDIGO CIVIL, E NO ART. 3º, DA LEI N. 4.591/1964. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR PROVIDO. INEXISTÊNCIA DO ALEGADO DANO MORAL. RECURSO INTERPOSTO PELO RÉU DESPROVIDO
1. - Ao utilizar parte de área comum de forma exclusiva e sem deliberação condominial para estacionar veículo o réu está desvirtuando a sua destinação e excluindo o uso pelos demais condôminos em afronta ao art. 1.335, II, do Código Civil, que diz: São direitos do condômino: usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.
2. - A Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece em seu art. 3º, que as áreas de uso comum na edificação são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino
3. - Diante de tal cenário, a alegada inexistência de reclamação por parte dos demais condôminos e a anulação de multa não possuem o condão de alterar a natureza e a destinação da área comum, permanecendo como de propriedade conjunta de todos os condôminos e insuscetível de apropriação individual
4. - O dano moral alegado pelo réu não restou configurado
SÍNDICOS E ADMNISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS, é preciso estar atento ao uso de áreas comuns por condôminos, sem deliberação prévia, afinal, uma boa gestão implica em cumprir as regras legais e convencionais.
ONDE TEM CONDOMÍNIO E ADMINISTADORA DE CONDOMÍNIO, TEM O SIPCES.
Autor: Gedaias Freire da Costa, advogado e presidente do SIPCES
