O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve decidir hoje (20) se um condomínio pode ou não proibir moradores de locar as unidades residenciais por meio do Airbnb, serviço on-line de aluguel de imóveis por temporada.
Está em discussão qual é, afinal, o negócio jurídico oferecido pela empresa: se um serviço de hospedagem, o que configuraria a destinação comercial, ou um contrato de locação, amparado pela lei. Outro debate é sobre até que ponto as assembleias de condomínio podem impedir o proprietário de usar o imóvel da forma como melhor lhe convier.
O processo começou a ser analisado em outubro de 2019 pela 4ª Turma. Na ocasião, votou apenas o relator, ministro Luís Felipe Salomão, que entendeu ser ilegal o fato de a administração de um edifício privar o condômino do regular exercício do seu direito de propriedade. Em seguida, o ministro Raul Araújo pediu vista.
O caso específico – o primeiro do tipo a chegar a uma Corte superior – é o de um condomínio de Porto Alegre, cuja administração processou mãe e filho por disponibilizarem seus apartamentos no site. O argumento é o de que elas desrespeitam a convenção do condomínio, segundo a qual a destinação residencial dos imóveis não poderia ser alterada para fins comerciais.
Para o relator, no entanto, não é possível igualar a locação pelo Airbnb àquela realizada junto a um hotel ou uma pousada. “Nos limites da lei, o condomínio poderá, se for o caso, adotar outras medidas adequadas para a manutenção da regularidade de seu funcionamento – por exemplo, o cadastramento dos novos hóspedes na portaria -, mas creio que não poderá impedir a atividade, o uso e o gozo do proprietário, tal como pretendeu judicialmente”, disse.
Nas instâncias inferiores, o entendimento da Justiça foi diferente do de Salomão. Tanto para o juízo de primeiro grau quanto para o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), os moradores violaram a Lei das Locações e a Lei dos Condomínios, ante o estabelecimento de uma “relação jurídica atípica assemelhada a contrato de hospedagem”.
Condenados a se abster de hospedar pessoas por meio do Airbnb, sob pena de multa diária de R$ 200, os réus recorreram ao STJ. Eles alegam não ter havido violação a qualquer norma da convenção – ao contrário, os locadores temporários teriam observado as regras do prédio, tal como a identificação prévia na portaria e a proibição do uso da unidade para fim que não essencialmente residencial.
“A locação por curto espaço de tempo, com alguma rotatividade de inquilinos, não configura contrato de hospedagem; e o fato de os recorrentes auferirem renda com as locações não demonstra que tenha havido exploração comercial ou, mais importante, afronta à destinação residencial do edifício”, defenderam-se. Nos autos, o Airbnb também adotou essa tese.
Além de Araújo, faltam votar os ministros Antônio Carlos Ferreira, Isabel Gallotti e o presidente do colegiado, Marco Buzzi. A decisão não será automaticamente a todos os casos semelhantes que tramitam atualmente, mas configurará um precedente a embasar decisões futuras em processos análogos, uniformizando a jurisprudência diante de uma série de decisões divergentes ao redor do país.
Fonte: Valor Econômico
