O Projeto de Lei 1179/2020 originado no Senado e aprovado dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado. Na Câmara dos Deputados foi aprovado com pequenas modificações, devendo, por consequência, retornar ao Senado.

Todavia, os dispositivos que tratam do Direito Condominial não tiveram alteração, portanto, logo que publicado teremos algumas novidades, vejamos:

RESTRIÇÃO DE USO DAS ÁREAS COMUNS

O artigo 11, I, do PL 1179 dispõe:

Art. 11 – Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo artigo 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos

COMENTÁRIOS SIPCES

O objetivo do dispositivo NÃO foi proibir a utilização das áreas comuns, mas restringir o uso destas, tanto que no inciso II deste artigo o comando é restringir ou proibir.

Restringir, na forma utilizada, é reduzir a limites mais estreitos ou delimitar o uso das áreas comuns, ou, de forma mais atual, a flexibilização do uso, exatamente o que vem sendo posto em prática por condomínios de menor porte, ao estabelecerem regras mais rígidas diversas do contido no Regimento Interno, para utilização das áreas comuns pelos condôminos e moradores.

Portanto, não há proibição do uso das áreas comuns, apenas a fixação de regras mais restritivas, nada impedindo que o síndico possa, de forma transparente, ouvir os condôminos por meio de enquete, redes sociais ou outra forma, sobre quais restrições poderão ser adotadas.

Apenas para efeito de correção e entendimento, o novo coronavírus é denominado Sars-CoV-2, causador da doença covid-19, atual pandemia que afeta o mundo.

RESTRIÇÃO OU PROIBIÇÃO DE REUNIÕES E FESTIVIDADES OU USO DE ABRIGO DE GARAGENS POR TERCEIROS – USO EXCLUSIVO DO CONDÔMINO

O Inciso II, do artigo 11, mistura uso de áreas comuns exclusivas e garagens por terceiros, vejamos:

II - restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Observe que ao contrário do inciso I, agora temos o ato de restringir e proibir. No primeiro era restrição do uso das áreas comuns, a hipótese do inciso II é para reuniões e festividades, bem como, uso do abrigo de veículos por terceiros.

A restrição ou proibição é destinada a realização de reuniões e festividades, tanto pelo condomínio quanto pelo condômino, nas áreas comuns (salão de festas e outras áreas),  inclusive, em sua área privativa (apartamento), sendo liberado, todavia, o uso da unidade pelo próprio condômino ou possuidor, para festas (comemorações de aniversário, por exemplo), mas com restrição ou proibição de visitantes a esses encontros.

Outra hipótese regulada no inciso II, é a possibilidade de restrição ou proibição do uso dos abrigos de veículos por terceiro.

O artigo 1.338 já dispõe de forma clara que “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”

Luiz Edson Fachin (Comentários ao Código Civil: parte especial do Direito das Coisas - arts. 1.277 a 1.368. Vol. 15. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 262-265), quanto ao alcance do art. 1338, CC, registrou:

A precedência é um preceito de larga aplicação entre condôminos. (...) Prevê a regra do art. 1.338 o direito de preferência dos demais condôminos, tanto por tanto, em relação a estranhos. (...) A atribuição da preferência na locação da vaga de garagem para o condômino tem como causa o direito real a ele conferido. (...) Há uma ordem de preferência para a locação das vagas de garagem, que privilegia os possuidores aos não possuidores.

Assim, até 30 de outubro compete ao síndico restringir ou proibir o uso da garagem por terceiro,  observado a regra do artigo 1.338, caso da Convenção já não prever a proibição do uso.

ATENDIMENTO MÉDICO – REALIZAÇÃO DE OBRAS ESTRUTURAL OU NECESSÁRIA

O parágrafo único do artigo 11, dispõe:

Parágrafo Único: Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias

COMENTÁRIOS SIPCES

Desnecessário a menção a restrição ou proibição de acessos de profissionais de saúde, para atendimento médico a condôminos e moradores, afinal, saúde e preservação da vida é inerente ao ser humano e negar socorro ou expor a vida ou saúde de outrem a risco é crime, logo, NÃO havia IMPEDIMENTO do acesso destes profissionais.

Fica claro que, realização de obras pelo condomínio ou condômino estão proibidas, afinal, NÃO  compete ao síndico restringir ou proibir obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.

ASSEMBLEIA POR MEIO VIRTUAL

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts.1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

COMENTÁRIOS SIPCES

Administração condominial antenada com a indústria 4.0, uso da tecnologia e sintonizada com as informações divulgadas pelo SIPCES em seu site, já sabe que não havia e não há qualquer impedimento a realização de assembleias, de forma presencial, semi presencial ou por redes sociais e aplicativos.

O dispositivo permite a realização de assembleia virtual, equiparando a manifestação do condômino à assinatura presencial.

Muitos condomínios vêm utilizando aplicativos para realização destas assembleias (zoom, Microsoft teams, dentre outros ). O importante é que todos os condôminos sejam convocados para a assembleia, sob pena de nulidade.

PRORROGAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO ATÉ 30 DE OUTUBRO DE 2020

O parágrafo único do artigo 1179, dispõe:

Parágrafo Único: Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

COMENTÁRIOS SIPCES

Trata-se de prorrogação automática do mandato do síndico, e NÃO dos Conselhos, que não efetuou ou não vai conseguir efetuar assembleia de eleição (ordinária ou extraordinária), mesmo que virtual, estendendo assim, o mandato até 30 de outubro de 2020.

Aqui, entendemos que, por analogia a previsão legal contida na Instrução Normativa 04, de 7 de abril do corrente ano, expedida pelo Diretor Presidente do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação, basta ao síndico emitir declaração de prorrogação do mandato com fundamento no PL 1179.

PRESTAÇÃO DE CONTAS – OBRIGATORIEDADE

O artigo 13 do PL 1179 aprovado na Câmara dispõe que “é obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração”.

COMENTÁRIOS SIPCES

 A hipótese aqui delineada é diversa da obrigação do síndico de prestar conta à assembleia, anualmente e quando exigidas, artigo 1.348, VIII, do Código Civil, inclusive, sob pena de destituição, artigo 1.349 do mesmo código.

A leitura mais coerente do artigo 13 é , o síndico que teve o mandato prorrogado até 30 de outubro de 2020, deverá efetuar a prestação de contas regular de seus atos de administração, durante este período, sob pena de destituição, esta, na forma do artigo 1.349 do Código Civil.

Lógico que caberá ao síndico também prestar contas do período anterior a prorrogação do mandato (art. 1.348, VIII, do Código Civil), também, sob pena de destituição.

Estas são as primeiras linhas que nos cabe apontar para melhor orientar síndicos e empresas administradoras de condomínios.

ONDE TEM CONDOMÍNIO, TEM O SIPCES