Cobrar inadimplentes é um ato efetuado por todos os credores, atendendo critérios, regras ou procedimentos de cobrança, devendo ser evitada forma abusiva que possa gerar danos morais.
O Código do Consumidor não se aplica nas relações entre condomínio e condôminos, mas a regra contida no artigo 42 que prevê de forma expressa “Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça”, é adotada pelos juízes na apreciação de casos concretos envolvendo cobrança abusiva por parte do condomínio.
Algumas práticas que eram adotadas pelos condomínios, como suspender fornecimento de gás ou vedar o uso de áreas comuns, são consideras práticas ilegais e abusivas. Vejamos o posicionamento da Jurisprudência em algumas situações:
48996751 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO. CORTE NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. PRÁTICA ABUSIVA. MEDIDA COERCITIVA DESPROPORCIONAL. MEIO PRÓPRIO DE COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Embora as decisões das assembleias condominiais sejam soberanas, é vedada a suspensão do fornecimento de água como meio para se forçar o condômino inadimplente a pagar as obrigações assumidas com a coletividade, mesmo que ela acabe prejudicada pela inadimplência. 2. O condomínio possui meios ordinários, menos drásticos, para realizar a cobrança, sendo que a unidade condominial constitui garantia de viabilidade de satisfação de seu crédito, de modo que não se pode admitir a drástica medida de suspensão do fornecimento de água. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; AGI 07097.95-56.2019.8.07.0000; Ac. 121.9414; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo; Julg. 27/11/2019; DJDFTE 16/12/2019
81211678 - APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Sentença que rejeitou os embargos opostos pela devedora. Insurgência recursal que se limita à alegação de excesso de execução atinente à cobrança de encargos não previstos, bem como honorários advocatícios contratuais. Excesso constatado. Condomínio que pretende transferir ao condômino-devedor o ônus do pagamento dos advogados contratados para a cobrança extrajudicial e judicial da dívida. Impossibilidade. Desvirtuamento da natureza dos honorários advocatícios, os assemelhando à uma punição do devedor. Ademais, parte que, inexitosa na esfera judicial, deverá arcar com as verbas de sucumbência, sendo abusiva a transferência, ao devedor, da obrigação de suportar os honorários contratuais. Precedentes. Excesso de execução verificado. Sentença parcialmente reformada, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. RECURSO PROVido. (TJSP; AC 1006668-55.2019.8.26.0114; Ac. 13031674; Campinas; Trigésima Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luis Fernando Nishi; Julg. 23/09/2016; DJESP 04/11/2019; Pág. 3084
84794969 - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESPESAS CONDOMINIAIS. FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA. COBRANÇA ILEGAL SOB A RUBRICA "TAXA DE LEITURA". RETENÇÃO DO CARTÃO DE ACESSO ÀS DEPENDÊNCIAS DO CONDOMÍNIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de enfrentamento pelo Tribunal de origem da questão posta no recurso impede o acesso à instância especial, porquanto ausente o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência das Súmulas nºs 282 e 356 do STF. 2. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu estar configurado o ato ilícito ensejador da indenização por danos morais, diante de conduta arbitrária e abusiva de retenção do cartão de acesso às dependências e à garagem do condomínio. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, inviável em sede de Recurso Especial, a teor do disposto na Súmula nº 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ; AgInt-AREsp 1.500.125; Proc. 2019/0132303-7; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julg. 08/10/2019; DJE 21/10/2019
48971379 - APELAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DECORRENTES DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. ABUSIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Trata-se de recurso de apelação, no qual se pleiteia que o valor dos honorários advocatícios decorrentes de cobrança extrajudicial seja integrado à planilha de débito na ação de cobrança de taxas condominiais. A previsão genérica constante do art. 70, IV, do Regimento Interno do Condomínio quanto à responsabilidade do condômino inadimplente pelo pagamento dos honorários advocatícios em caso de cobrança via ação judicial não induz a responsabilidade do condômino pelos honorários extrajudiciais. 2. Se não há previsão em convenção ou em ata assemblear de pagamento de honorários advocatícios decorrentes da cobrança extrajudicial, sua cobrança revela-se abusiva e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, haja vista que o art. 1.336, § 1º, do Código Civil apenas prevê o pagamento de juros moratórios e de multa de até dois por cento sobre o total do débito. 3. Apelação conhecida e desprovida. (TJDF; Proc 07035.14-88.2018.8.07.0010; Ac. 118.4379; Segunda Turma Cível; Relª Desª Sandra Reves; Julg. 10/07/2019; DJDFTE 29/07/2019)
Assim, deve o condomínio possuir procedimentos apropriados de cobrança dos inadimplentes, evitando atos abusivos que possa expor o condômino devedor ao vexame ou situação constrangedora perante os demais condôminos, colaboradores e terceiros.
Lembramos que cabe ao síndico cobrar os inadimplentes, de forma extrajudicial e judicial, sem, contudo, adotar meios abusivos ou constrangedores, pois, ultrapassado o limite da razoabilidade poderá responder por danos morais, tanto o condomínio quanto o síndico.
