Nos artigos anteriores abordamos edital de convocação, assembleia ordinária e assembleia extraordinária, abordando todos os assuntos pertinentes a esses temas. Para complementar e finalizar vamos apresentar os quóruns deliberativos previstos no Código Civil.
Inicialmente é preciso lembrar que para participar das Assembleias o condômino ou inquilino deve estar em dia com suas obrigações, inclusive, penalidades aplicadas pela administração condominial, exceto, se objeto de recurso, aplicação do artigo 1.336, I, do Código Civil.
Ainda de forma introdutória, é preciso verificar na Convenção qual é a forma de voto do condômino, por unidade ou por fração ideal, afinal, nos termos do parágrafo único, do artigo 1.352, “Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”.
Por fim, antes de arrolar os quóruns deliberativos, é preciso esclarecer maioria simples e maioria absoluta. Maioria simples dos votos, é representado por um voto a mais que a metade dos presentes, ou, 50% + 1. Maioria absoluta, da mesma forma é um voto a mais, todavia, superior a 50% da totalidade de um grupo, no nosso caso, de todos os condôminos, portanto, é um quórum especial.
O Código Civil estabelece os seguintes quóruns deliberativos:
1) Maioria simples dos votos dos condôminos presentes em primeira convocação, que representem metade das frações ideais (Art. 1.352);
2) Deliberação pela maioria simples dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1.353);
3) 2/3 dos Condôminos para alteração da Convenção (Art. 1.351);
4) Maioria absoluta dos Condôminos para destituição do Síndico (Art. 1.349);
5) Unanimidade dos Condôminos para deliberar sobre a mudança da destinação do Edifício ou da unidade imobiliária (Art. 1.351);
6) Metade mais uma das frações ideais para reconstrução do Edifício ou extinção do Condomínio (Art. 1.357);
7) 2/3 dos votos dos Condôminos para realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de aumentar ou facilitar sua utilização (Art. 1.342);
8) 2/3 dos votos dos condôminos para realizar obras voluptuárias (art. 1.341, I);
9) Maioria dos condôminos, para realizar obras úteis (Art. 1.341, II);
10) 2/3 dos votos dos Condôminos, para deliberar em Assembleia, sobre fixação de multa no valor de até cinco vezes o valor da taxa condominial a ser aplicada ao Condômino que descumprir os incisos II a IV do art. 1336 do CC (§ 2°, do Art. 1.336);
11) 3/4 dos votos dos Condôminos, para fixar multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, a ser aplicada ao Condômino que não cumprir de forma reiterada seus deveres perante o Condomínio, bem como, para fixar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial, a ser aplicada ao Condômino considerado antissocial, neste caso, até deliberação posterior (Art. 1.337);
12) Unanimidade dos Condôminos para construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro Edifício (Art. 1.343);
13) Maioria simples para alteração do regimento interno (Art. 1.353). Em relação a esta questão, é preciso alertar que, o artigo 1.351 previa quórum de 2/3, todavia, foi alterado pela Lei 10.931/2004, logo, poderá a Convenção fixar um prazo diverso de maioria simples, não deve, contudo, engessar ou dificultar alteração do regimento interno, que regulamenta de forma geral, uso das áreas comuns, devendo, por consequência, ser modificado sempre que necessário para ajustar a realidade ou as situações que possam ocorrer e exigir um posicionamento da coletividade.
O Código Civil estabelece no artigo 1.334 que a Convenção deve conter as cláusulas previstas no artigo 1.332, podendo ainda, conforme inciso III, fixar a competência das Assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as deliberações.
Esta previsão, contudo, não permite criar quórum inferior ao previsto em Lei, apenas criar quórum mais qualificado para algumas deliberações não previstas em Lei.
ONDE TEM CONDOMÍNIOS, TEM O SIPCES.
