Todo síndico sabe da obrigatoriedade, por lei, de os condomínios terem seguro. Mas não é somente a não contratação do seguro que pode trazer complicações jurídicas para o síndico. Renovado anualmente, o seguro precisa estar adequado e ser sufi ciente para o condomínio, caso contrário, o síndico responderá ativa e passivamente.
A Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 estabelece: Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns contra incêndio ou outro sinistro que cause destituição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
No Art. 1.348 está bem claro que essa responsabilidade compete exclusivamente ao síndico. Cabendo ao mesmo a responsabilidade de contratar o seguro e de fazer cumprir a lei. Caso não o faça, poderá ser responsabilizado.
A legislação exige a contratação de seguro contra o risco de incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte (artigo 1.346 do Código Civil), mas não especifica que tipo de modalidade de cobertura (Simples ou Ampla) deverá ser contratada.
O primeiro passo é entender quais são esses tipos de cobertura. A cobertura básica simples protege o condomínio segurado contra os riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.
Já a cobertura básica ampla apresenta coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos. Trata-se, portanto, de um seguro conhecido no mercado ‘contra todo tipo de risco’.
As coberturas contra desmoronamentos, alagamentos e outros fenômenos naturais poderão ser oferecidas em ambas as modalidades, sendo que no pacote básico simples trata-se de uma “cobertura adicional”, e que na maioria das seguradoras existe limite máximo para contratação, valor esse normalmente bem inferior ao valor real a ser segurado.
Como a lei não é específica quanto às coberturas obrigatórias, deve-se observar a importância de contratar um seguro com cobertura básica ampla, e se atentar à correta precificação da cobertura básica, responsabilidade civil e moral, e danos financeiros ao condomínio e a terceiros.
O Seguro de Responsabilidade Civil trata dos danos que possam ser causados a terceiros e que venham a ser de responsabilidade do condomínio, enquanto que a contratação do Seguro de Vida dos Funcionários é previsto na convenção coletiva de trabalho.
FAÇA O CHECK-LIST E VERIFIQUE ALGUMAS SITUAÇÕES DO SEGURO DO SEU CONDOMÍNIO:
1) Não delegue a terceiros a responsabilidade pela aprovação do seguro. A responsabilidade é pessoal e intransferível do síndico. Em caso de problemas é você, síndico, que será responsabilizado.
2) É essencial a revisão de valores e de coberturas a cada renovação. No caso de insuficiência de coberturas em apólices vencidas, a responsabilidade pela renovação do seguro recai sobre o síndico.
3) Coberturas adicionais. A legislação não especifica que outros eventos devem ser segurados além de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. A modalidade ampla é a melhor opção.
4) Cuidado com os valores das coberturas. Por exemplo, a cobertura de responsabilidade civil são calculadas com base no padrão do edifício e no tipo de atividade: residencial ou comercial. Já para incêndio deve-se tomar por base o valor da reconstrução do edifício, considerando-se uma construção nova.
5) Dano elétrico. Não é uma cobertura obrigatória, mas é muito indicada. O correto é contratar essa cobertura com “valor de novo”, para que no momento do sinistro não haja além da franquia obrigatória, a aplicação da depreciação sobre as peças danificadas.
6) Seguro de vida para os funcionários do condomínio. Está previsto na convenção coletiva da categoria.
7) Responsabilidade civil do síndico. O síndico pode ser acionado judicialmente por isso. Para se proteger é uma boa prática contratar esta modalidade. Veja também a responsabilidade civil do condomínio. Essa cobertura garante prejuízos que passam a ser de responsabilidade do condomínio, como objetos atirados por alguém não identificado ou que caem da janela ou da varanda de algum apartamento.
8) Responsabilidade civil da guarda de veículos. Veja se a sua convenção faz ressalvas a esta modalidade. Em condomínios com manobristas, ou condomínios com vagas muito difíceis talvez essa modalidade poupe aborrecimentos.
9) Portões. Essa modalidade pode ser muito útil, e dependendo do nível do veículo dos seus moradores, um reparo em um veículo de um morador pode ser realmente muito caro.
10) Condomínios mistos. Você pode ter coberturas separadas para a parte residencial e para a comercial, mesmo que seja apenas uma loja ou um bar. Essa opção pode baratear o custo do seguro.
