Apesar da dívida condominial ser considerada propter rem, ou seja, ligada ao imóvel, de forma que o adquirente responde pelos débitos, o STJ em recente decisão entendeu que no caso de arrematação do imóvel em leilão, o arrematante assume os débitos apenas se estes constarem do edital de praça.

A decisão apesar de pugnar pela segurança jurídica do arrematante, representa sérios prejuizos para os condomínios, razão pela qual, os condomínios devem ficar atentos em relação as unidades em débito, especialmente, quando há outras ações ou execuções incidentes sobre o condômino e que o imóvel deste foi objeto de penhora.

Neste sentido é a matéria veiculada no site do STJ, vejamos:

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão que transferiu ao arrematante de um imóvel dívidas condominiais contraídas pelo antigo proprietário. No entendimento da Turma, a substituição do polo passivo foi indevida porque os débitos do imóvel não foram incluídos no edital do leilão.

O condomínio, localizado em São Paulo, moveu ação de cobrança contra o antigo proprietário de imóvel, arrematado em leilão. Decisão interlocutória, confirmada pela segunda instância, deferiu a substituição do polo passivo, para inclusão do adquirente como devedor.

Nos termos do acórdão, "versando a execução sobre dívida relativa a despesas condominiais, que têm natureza propter rem, assume o adquirente do imóvel a qualidade de sucessor na relação de direito material, vinculando-se à coisa julgada".

Segurança jurídica

No STJ, entretanto, o entendimento foi outro. A ministra Nancy Andrighi, relatora, confirmou a natureza propter rem das cotas de condomínio, mas observou que, se o edital do leilão suprime informações sobre os débitos do imóvel, estes não podem ser repassados ao adquirente.

"A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato estatal - edital de praça - é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança", disse a ministra.

Ela observou, ainda, que a ausência de menção do ônus do imóvel pode tornar a arrematação sem efeito, mas entendeu conveniente preservar o ato e que fosse feita a reserva de parte do valor pago em leilão para a quitação das dívidas condominiais.

Fonte: STJ