SIPCES JURÍDICO - Rateio da Taxa de condomínio e emissão de nota fiscal pelos condomínios: a desinformação é grande.

Segunda-feira chegou, o SIPCES JURÍDICO vem desmistificar, juridicamente, alguns vídeos que têm circulado nas redes sociais, pregando a desinformação, seja por não conhecerem da matéria ou por má-fé mesmo.

Nos tempos das redes sociais, Facebook e Instagram, somos bombardeados diariamente por pregadores do apocalipse, influencers de todas as classes, criando alarmes sem necessidade, ainda mais desconectados da verdade.

RATEIO DA TAXA DE CONDOMÍNIO DE MODO IGUALITÁRIO – INVERDADE

O primeiro vídeo divulgado dizia que o STJ anulou cláusula de convenção condominial e proibiu o rateio por fração ideal, e que o rateio da taxa condominial deveria ser igualitário entre todos os condôminos. Quando propagada tal heresia jurídica por alguém que se diz do ramo, maior é o nosso susto.

O STJ, no citado julgamento, RECURSO ESPECIAL Nº 1797345 - RS (2019/0040661-0), não tratou dessa questão como posta, mas anulou a cláusula convencional por não obedecer à proporcionalidade da fração ideal, ou seja, é o contrário do divulgado.

Consta de forma clara nos itens 4 e 5 do referido acórdão:

4. Hipótese em que a cláusula convencional fixou o pagamento de duas cotas condominiais para determinadas unidades (casas tipo Palmeira), sem considerar a existência de outras unidades com áreas intermediárias ou semelhantes, algumas inclusive superiores às das unidades básicas, gerando tratamento desigual entre condôminos em situação equivalente.

5. Configurada violação ao princípio da igualdade no rateio das despesas, mostra-se legítima a declaração de nulidade da cláusula convencional, com aplicação do critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal das unidades.

Ou seja, o condomínio em questão, desconsiderando a fração ideal das unidades, em um condomínio de casas, fixou quota dupla para unidades casas tipo Palmeira, sem levar em conta que havia outras casas com áreas intermediárias ou semelhantes.

Logo, agiu corretamente o STJ, inclusive, no item 1 do acórdão, deixou clara a forma de rateio: fração ideal ou outra forma prevista na convenção. Vejamos:

1. Nos termos do art. 12 Lei 4.591/1964 e do art. 1.336, I, do Código Civil, as despesas condominiais devem ser rateadas, em regra, na proporção da fração ideal atribuída a cada unidade, admitindo-se, contudo, que a convenção condominial estabeleça critério diverso.

Então, não propaguem a desinformação.

EMISSÃO DE NOTA FISCAL PELOS CONDOMÍNIOS

A segunda desinformação está nos vídeos aterrorizando síndicos e administradoras de condomínios, afirmando que, a partir de dezembro/26, os condomínios serão obrigados a emitir nota fiscal.

Em primeiro lugar, a Lei Complementar 214, no artigo 6º, inciso I, estabelece de forma clara que condomínios não são contribuintes do IBS e da CBS:

Art. 26. Não são contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no inciso II do § 1º do art. 156-A da Constituição Federal:

I - condomínio edilício

Portanto, condomínios, de forma geral, especialmente os residenciais, NÃO estão obrigados à emissão de nota fiscal.

Todavia, a Lei Complementar tem duas exceções, previstas no citado dispositivo, especificamente no § 2º, itens I e II. Vejamos:

1ª) Se o condomínio fizer a opção pelo regime regular, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros.

Logo, o condomínio comercial, geralmente de grande porte, que pode se beneficiar dos créditos em relação ao pagamento dos seus fornecedores, poderá, conforme apuração criteriosa das vantagens, optar pelo regime regular ou, simplesmente, continuar como está, sem incidência tributária.

2ª) Mesmo não fazendo a opção, mas auferir receitas superiores a 20% da totalidade das receitas do condomínio, conhecido como regra 80/20.

Explicamos: se o condomínio auferir receitas com locação de empenas/fachada, laje para instalação de antenas, salão de festas para terceiros, minimercados ou unidades privativas das quais seja proprietário, e os valores recebidos forem iguais ou superiores a 20% da totalidade das receitas, é contribuinte do CBS e IBS.

Ressaltamos que multa e juros, bem como fundo de reserva, não entram no cômputo da receita.

Nessas situações, opção pelo regime e receitas de locações, o condomínio deverá emitir nota fiscal.

Assim, o ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 4, DE 30 DE JULHO DE 2026, ao estabelecer as datas de início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos, dispõe no art. 1º, III, letra “f”, que os condomínios, frisamos, OBRIGADOS por opção ou aferimento de receitas acima narradas, deverão emitir as notas fiscais a partir de dezembro de 2026, em período de teste, e serão contribuintes obrigatórios a partir de janeiro de 2027.

f) na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026.

Não repasse vídeos sem certificar-se de que a informação esteja correta. A desinformação é um vírus.

A informação correta é obrigação de todos. Em breve, o SIPCES e o advogado tributarista Marco Antonio Milfont Magalhães vão divulgar vídeos orientando síndicos e administradoras sobre a realidade e as verdades da implicação da reforma tributária sobre os condomínios.

Tem dúvidas? Consulte o SIPCES.

Onde tem condomínio e administradora de condomínio, tem o SIPCES.