Notícia publicada na Gazeta Online, Jornal A Gazeta e matéria veiculada no Bom Dia/ES 1ª edição desta quinta feira, 12 de dezembro, informa que condomínio situado na Praia do Canto, foi condenado pagar indenização de danos morais, por ter desabilitado o elevador para o andar da inadimplente.
O condomínio de um edifício de luxo na Avenida Saturnino de Brito, na Praia do Canto, bairro nobre de Vitória, foi condenado a pagar uma indenização de R$ 10 mil, por danos morais, a uma moradora. A decisão foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da ministra Nancy Andrighi, no dia 3 de dezembro. O motivo é que a administração do prédio desabilitou o elevador para o 8º andar, onde se localiza o apartamento da moradora, enquanto ela esteve inadimplente com o condomínio, que custa R$ 3 mil reais por mês.
Como o edifício tem um apartamento por andar, a medida obrigou que ela e a família subissem e descessem vários "lances de escada" todos os dias, segundo consta na ação, distribuída em 2011. A moradora relatou que, até o ajuizamento da ação, havia deixado de pagar o condomínio por dois meses. A punição foi autorizada em assembleia geral extraordinária.
Decisão
Na decisão da ministra Nancy Andrighi consta que o fato de a moradora estar inadimplente com as taxas condominiais não autoriza a suspensão, mesmo que por decisão de assembleia geral de condôminos, quanto aos serviços essenciais do edifício, com os elevadores, visto que a moradora vive no 8º andar.
A decisão ainda informa que a determinação é uma "clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana". Outros ministros também acompanharam esse entendimento.
Comentários do SIPCES
Apesar da entidade sindical patronal dos condomínios – SIPCES - não ter sido ouvida nas matérias mencionadas, considerando a relevância do tema, abordamos algumas questões até para servir de orientação a categoria:
a) A inadimplência corrói as finanças do condomínio e cria um descontentamento dos adimplentes, ou seja, daqueles que honram suas obrigações em dia e são obrigados a custear as despesas com água, energia, empregados, seguro, manutenção de bombas e elevador, etc, devidas pelos devedores, obedecida a forma de rateio;
b) Costumeiramente, os inadimplentes, reformam seus imóveis, fazem festa, viajam, possuem veículos novos, estão nas colunas sociais, mas, não cumprem a principal obrigação devida por qualquer condômino, pagar as despesas do condomínio;
c) Sabemos que o procedimento de cobrança é moroso, lento, muitas vezes, complicado, o que contribui para aumentar a tensão no condomínio, especialmente, quando o imóvel não está escriturado em nome do devedor, ou, encontra-se gravado de penhoras, dentre outras e o devedor literalmente empurra a solução do problema;
d) Nestas situações, o sindico muitas vezes, se vê pressionado a buscar soluções e em assembléia são deliberadas algumas penalidades, que, em algumas situações escapam ao bom senso;
e) Indiscutível que, na seara condominial deve imperar a harmonia, cabendo ao sindico o papel de CONCILIADOR, buscando através do diálogo e das boas práticas de gestão de condomínios, solucionar os conflitos, buscando apoio jurídico e o Poder Judiciário;
f) Neste sentido é preciso clarear que o SIPCES anualmente faz cursos de capacitação para síndicos e demais atores deste universo condominial, incluindo na grade de eventos, curso de gestão e organização condominial, procurando dar conhecimento aos participantes das leis aplicáveis e práticas de gestão condominial voltada para resultados;
Diante destes fatos e noticia veiculada, é preciso focar quais penalidades podem ser discutidas e aprovadas pelos condôminos, sem impor constrangimento e danos morais ao condômino inadimplente.
a) Colocar na Convenção, multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, adotando o INPC/IBGE como índice de correção;
b) Aprovar com base no artigo 1337 do Código Civil, penalidade ao inadimplente, variando de 01 a 05 vezes o valor da quota condominial, que de forma reiterada descumpre com suas obrigações, dentre estas, pagar as taxas condominiais; como exemplo, multa de 01 taxa ao condômino inadimplente por três meses consecutivos ou não;
c) Nos condomínios com medição individualizada de água e gás, promover a suspensão do fornecimento, após 30 dias de inadimplência, após comunicados enviados ao devedor, sobre o débito, prazo para pagamento e penalidade prevista na Convenção;
d) Protesto do inadimplente, para tanto, regras devem ser estabelecidas e aprovadas pelos condôminos; sugerimos leitura de artigo no site do SIPCES sobre este procedimento;
e) Cobrança rápida e eficaz, inclusive, com imposição de perdas, incluindo honorários advocatícios, amparado nos artigos 389 e 395 do Código Civil Brasileiro, que estabelece de forma clara “Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”;
f) Outras penalidades (uso do salão de festas, sauna e churrasqueira), deve ser apreciado com moderação, pois, podem não surtir os efeitos desejados. Vale ressaltar que no voto da Ministra Nancy Andrighi, nos autos do processo que gerou a condenação acima mencionada, é ventilado a possibilidade de restrição estas áreas, com a qual concordamos plenamente.
É importante frisar que todas as deliberações assembleares exigem convocação de todos os condôminos e clareza no edital de convocação e mais, as penalidades não podem ser impostas após ajuizamento de ações de cobranças.
Fonte: A Gazeta, SIPCES
