I - QUESTÃO LEGAL
O artigo 1º da Lei 9.492/97 dispõe de forma clara que o “Protesto é ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.
Art. 62 da Lei Federal nº 10.931/04 (que, dentre outras disposições, cuidou do patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, incluiu parágrafo único, ao artigo 1º, supra, conforme segue:
Parágrafo único. Para os efeitos desta Lei, serão admitidos, além dos títulos ou documentos de dívida cujo protesto esteja previsto em lei, os títulos executivos extrajudiciais, os títulos ou documentos cuja dívida esteja sujeita a cobrança pelo procedimento sumário, inclusive quando emitidos sob forma de documento eletrônica ou decorrente de processo de conversão eletrônica, efetuada pelo credor mediante autorização expressa do devedor.
Portanto, qualquer dívida que possa ser comprovada, é objeto de protesto, logo, a dívida de condomínio pode ser levada a protesto, consistindo em mais um instrumento no combate a inadimplência.
II – RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA CONDOMINIAL
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do adquirente, ou seja, é do comprador/proprietário da unidade, que responde pelos débitos atrasados, se houver, com multa e juros, vide artigo 1.345 do Código Civil Brasileiro.
AGRAVO REGIMENTAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIO. Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o ex-mutuário. (Superior Tribunal de Justiça STJ; AgRg-AgRg-Ag 776.699; Proc. 2006/0105967-8; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Gomes de Barros; Julg. 19/12/2007; DJU 08/02/2008; Pág. 663).
Mas, é preciso considerar que embora o registro no Cartório de Imóveis seja a prova da aquisição do imóvel, nem sempre o proprietário é aquele que consta no registro, pois, há contrato de promessa de compra e venda não levados a registro, todavia, o promitente adquirente reside no condomínio, participa das reuniões, é eleito sindico ou membro do conselho fiscal, agindo sempre na qualidade de proprietário, nestes casos, este é quem deve responder pelos débitos condominiais.
CIVIL. QUOTAS DE CONDOMÍNIO. Responsabilidade do promitente comprador, se a ocupação, a esse título, da unidade imobiliária, é conhecida pelo condomínio, mesmo que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada no Ofício Imobiliário. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp 160.053-SP, relator Ministro Ari Pargendler, DJ 18.03.2002).
III – APROVAÇÃO E RATEIO DA TAXA CONDOMINIAL
O inciso VI, do artigo 1.348, do Código Civil, impõe ao sindico uma obrigação, pois, compete a ele, elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. No mesmo código, temos a norma explicita do Art. 1350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Portanto, a primeira prova indiscutível do valor da taxa condominial é a ata que aprovou o orçamento e o rateio deste entre os condôminos, quer pela fração ideal ou outra forma prevista na convenção (artigo 1.336, II, Código Civil).
Em relação as taxas extraordinárias, estas sempre serão aprovadas por assembleias, portanto, tanto a despesa ordinária quanto esta (extraordinária) deve constar da ata assemblear, de preferência, de forma clara e objetiva.
A emissão do boleto bancário ou da taxa condominial, é a segunda prova do valor da dívida a ser imputada ao devedor, por isto, é importante que os condomínios tenham cópias das taxas emitidas, pois, em caso de cobrança é necessário anexá-las ao processo.
Assim, a dívida condominial possui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, elementos indispensáveis para cobrança e protesto.
IV – VANTAGENS DO PROTESTO DE DÍVIDA CONDOMINIAL
Há vantagens claras na adoção do protesto de dívida, incluindo a taxa condominial, dentre tantas, podemos citar:
CELERIDADE: O envio da dívida a protesto dá um prazo exíguo (menor) ao devedor para pagar a dívida, exatamente, três dias a contar do recebimento do aviso de protesto por parte do cartório.
EFICIÊNCIA – Segundo o Instituto de Seguros do Brasil, nos últimos sete anos, dos títulos encaminhados a protesto, 61,24% foram pagos no tríduo (três dias), enquanto 12,84% ocorreu a desistência por parte do titular do crédito, demonstrando um sucesso superior a 74%.
SEGURANÇA – O protesto é efetivado pelo Cartório de Protesto, serviço realizado por um profissional do direito e fiscalizado pelo Poder Judiciário.
V – PROCEDIMENTOS PARA PROTESTO DA DÍVIDA CONDOMINIAL
Optando o condomínio pelo protesto das taxas condominiais, alguns procedimentos deverão ser adotados, para garantir o protesto efetivo e correto do inadimplente:
1º) APROVAÇÃO DO PROTESTO PELOS CONDÔMINOS É de bom senso e questão de segurança, que o protesto da dívida condominial seja aprovada pelos condôminos, reunidos em Assembleia, convocada e realizada na forma prevista na convenção e na lei. No edital deve constar os seguintes itens: a) aprovar o protesto da dívida condominial; b) autorizar o condomínio, através do sindico, levar a protesto os inadimplentes; c) fixar o prazo para protesto, ou seja, a partir de quantos dias em atraso será protestado a divida condominial.
A ata deve mencionar de forma clara a aprovação das matérias e ser levada a registro no Cartório de Títulos e Documentos e no prazo de oito dias da realização da assembléia, ser encaminhada a todos os condôminos,
2º) ESTABELECER AS REGRAS PARA O PROTESTO. Estas regras, dentre elas, o prazo para protesto, já incluído no edital acima mencionado, é importante para garantir a segurança nos procedimentos que serão adotados pelo condomínio para protestar os inadimplentes. Como sugestão, indicamos: a) dar um prazo de 90 dias de atraso antes do protesto;b) após o vencimento e dentro dos trinta dias de atraso, enviar correspondência cobrando o débito;c) após este prazo e até 60 dias, enviar nova carta de cobrançad) após a segunda carta de cobrança, sem efeito, enviar o débito para cobrança pelo departamento jurídico do Sipces, que enviará nova carta de cobrança e aviso do protesto após 90 dias de atraso.e) Não efetuado o pagamento, o condomínio levara a protesto a dívida condominial
3º) ATUALIZAR CADASTRO DOS CONDÔMINOS
É essencial que o condomínio tenha um cadastro atualizado dos condôminos, pois, quem será levado a protesto é o proprietário constante da certidão de titularidade ou aquele que tiver o contrato de compra e venda, conforme alegamos na introdução deste artigo. Sabemos da dificuldade para atualização do cadastro, mas, há inúmeros meios a disposição do condomínio para promover a atualização do cadastro, cada gestão saberá de forma eficiente solucionar este problema.
4º) DOCUMENTOS PARA PROTESTO
a) Requerimento de protesto, com dados do condomínio e do devedor, constando CPF e endereço correto deste; b) cópia da convenção condominialc) planilha do débitod) ata de eleição do sindico
O modelo de requerimento será incluído no final de artigo.
VI – CONSIDERAÇÕES APÓS SER LEVADO A PROTESTO A DÍVIDA
1º) Condômino recebe o aviso do cartório e paga no prazo de três dias, não há protesto;
2º) Condômino recebe aviso e susta o protesto, mediante ação judicial; neste caso, será discutido a existência do débito ou a legitimidade do devedor protestado;
3ª) Condômino não paga, o título é protestado; Esta situação comporta outras considerações:
a) Condômino paga após o protesto, o protesto será retirado;b) Condômino faz acordo, quitado o acordo, retira-se o protesto. Poderá cada condômino adotar a retirada do protesto após a formalização do acordo, sem esperar a quitação do débito, com forma de mostrar a disposição sempre de negociação e consenso;c) Condômino permanece em débito, neste caso, será ajuizada ação de cobrança.
Para a retirada do protesto, o condomínio deve emitir uma carta de anuência e entregar ao condômino para que este possa apresentar ao cartório.
VI – CUSTOS DO PROTESTO E RESSARCIMENTO
O condomínio, para levar a protesto a dívida condominial, deverá considerar a relação custo x beneficio, pois, para protestar a dívida deverá adiantar os emolumentos (taxas) cobrados pelo Cartório de Protesto, que é variável conforme o valor da dívida.
É essencial saber se o condômino já possui título ou dívida protestada, para tanto, basta acessar o site www.protesto.com.br e lançar o CPF, a informação é gratuita. Se há protesto, é perda de tempo efetuar novo protesto.
Enviado a protesto a dívida, o condomínio deve ficar atento, pois, se o condômino procurar a administração condominial para pagar ou fazer acordo, deverá cobrar o valor das custas pagas ao cartório. Se o condômino procurar o Cartório para pagar a dívida, será cobrado o valor das custas já adiantadas pelo condomínio, que receberá o valor do crédito e das custas.
VII - MODELO DE REQUERIMENTO
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TELEFONE, pessoa jurídica de direito formal, inscrito no CNPJ sob nº 04.020.000/0001-01, sediado na Rua dos Colibris, 36, Centro, Vitória, ES, CEP: 29010-100, por seu representante legal, Malcon X, inscrito no CPF/MF sob nº 666.333.888-77, declara nos termos da Lei, junto ao Cartório de Protesto de Títulos de Vitória, que:
a) o condomínio edilício está regularmente constituído, nos termos da Lei Federal nº 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil;
b) os valores apontados a protesto foram aprovadas em Assembléia Geral;
c) estamos de posse da ata da Assembleia Geral que aprovou o valor da quota de rateio e também da ata da Assembléia que elegeu o(a) síndico(a) ou da ata da Assembleia Geral que autorizou a transferência dos poderes de representação ou as funções administrativas para a Administradora (art. 1.348, § 2º, do Código Civil), e obrigamo-nos a apresentá-las onde e quando exigidos, especialmente se sobrevier a sustação judicial do protesto;
d) a pessoa acima indicada como condômino-devedor é realmente a responsável pelas obrigações condominiais inadimplidas, sendo certo que, na hipótese de a unidade condominial estar alugada ou dada em comodato a outrem, o proprietário ou possuidor foi cientificado de que o débito seria encaminhado a protesto.
Vitória, ..........de ................................de ...................
CONDOMÍNIO EDIFICIO TELEFONE
