Se morar em condomínio é sinônimo de segurança e tranquilidade, ainda mais quando contamos com inúmeras áreas de lazer, propiciando comodidade e convívio social, é fato que, para que a harmonia prevaleça, exige dos condôminos e moradores o cumprimento dos seus deveres previstos no Código Civil Brasileiro.

Para a convivência harmônica, é preciso que as normas de boa vizinhança sejam seguidas por todos, que o uso da unidade e das áreas comuns não viole três princípios básicos: SOSSEGO, SAÚDE e SEGURANÇA. Logo, o fato de morar em condomínio e ser dono de uma unidade privativa não transforma o proprietário em senhor de todas as razões, ao contrário, precisamos saber e compreender o que é morar em comunidade condominial.

O Código Civil estabelece no artigo 1.336, quatro deveres aos condôminos, complementados por inúmeras regras internas, especialmente, voltadas para o uso das áreas comuns: 

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Condomínio, de forma geral, NÃO possui receitas, apenas rateio de despesas, necessárias para a manutenção e conservação do condomínio, devendo cada condômino (proprietário da unidade – apartamento, sala ou loja), pagar a sua quota parte na forma prevista na convenção, que poderá ser por fração ideal ou outra forma prevista neste instrumento.

O rateio das despesas extraordinárias, geralmente para custear obras, também será rateada na forma prevista na convenção.

O atraso no pagamento destas obrigações acarreta dificuldades para a administração condominial cumprir todas as suas obrigações. O atraso no pagamento impõe multa de 2% e juros de 1% ao mês, podendo ainda, ser aplicado a correção monetária dos valores.

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

Não há proibição que o condômino realize obras em sua unidade, mas, esta deve ser efetivada cumprindo as normas internas e a norma técnica 16280 da ABNT (Associação Brasileira de Norma Técnica), quando importar em alteração do projeto construtivo.

Por outro lado, NÃO pode o condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação e possa colocar em risco o patrimônio e vida dos demais condôminos ou vizinhos, sob pena de ter a obra embargada pelo próprio condomínio, pela municipalidade e responder a uma ação judicial (ação de nunciação de obra nova) com pedido de liminar (paralisação da obra) e fixação de multa diária fixada pelo juiz, em caso de descumprimento.

Quando a obra importar em alteração do projeto construtivo, deve o condômino cumprir as diretrizes da NBR 16280, que exige projeto elaborado por engenheiro ou arquiteto com emissão de ART ou RRT, alvará emitido pela municipalidade, autorização do condomínio e atendimento a referida norma quanto aos profissionais que vão executar a obra, movimentação de materiais e descartes, etc.

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

O CONDÔMINO não pode alterar a fachada e esquadrias das partes externas, pois, implica em alteração de fachada, que somente pode ser realizada com a concordância de todos os demais condôminos. O descumprimento impõe ao síndico aplicação de multa, embargo da obra e ação judicial, conforme acima mencionado, com pedido expresso para retornar a situação anterior, e no caso de descumprimento, poderá o condomínio executar a obra às expensas do morador.

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

O cumprimento dos três S (sossego, saúde e segurança) é o pilar fundamental para que impere a harmonia no uso da unidade privativa, afinal, perturbar a paz dos demais condôminos é inadmissível.

No uso da unidade ou das áreas comuns deve prevalecer estes pilares e os bons costumes, regra de convivência imperativa que sequer precisa estar escrita nas regras internas, afinal, respeitar os vizinhos é acima de tudo, BOM SENSO, EDUCAÇÃO e acatar os limites das normas de boa conduta., obrigatória a todos.

Autor: Gedaias Freire da Costa- Advogado e presidente do SIPCES
Publicado no portal Gazeta On-line