Nova lei que facilita a mudança da destinação de edifícios divide opiniões no estado

Já está valendo a nova lei que flexibiliza e permite alterar a destinação de um edifício ou unidade residencial para comercial ou vice-versa, pelo voto de dois terços dos condôminos. Até então, o Código Civil exigia a aprovação unânime para esse tipo de modificação e a mudança vem dividindo opiniões.

Na prática, a nova mudança pode trazer insegurança jurídica para os condôminos? E no Espírito Santo, como essa mudança tem sido recebida pelos moradores?

Segundo o advogado empresarial e especialista em Direito do Imobiliário, Ítalo Scaramussa, a possibilidade de alteração da destinação da edificação como um todo, mediante aprovação pelo quórum reduzido de dois terços da totalidade dos condôminos, facilita a tomada de decisões, mas pode ser temerária.

“A lei anterior só permitia a mudança se todos os condôminos assim decidissem. Hoje, com essa alteração a mudança pode ser obtida com maior facilidade. Toda vez que se reduz o quórum para uma decisão importante como essa, se acaba facilitando manobras e situações que às vezes favorecem interesses individuais”.

A lei 
A lei foi sancionada sem vetos pelo presidente Jair Bolsonaro. A norma tem origem no Projeto de Lei 4000/21, do senador Carlos Portinho. A proposta foi aprovada na Câmara dos Deputados em junho de 2022, com a justificativa de que a regra da unanimidade era um entrave para a adaptação das cidades.

A lei foi aprovada com a justificativa de facilitar a mudança de destinação para que imóveis comerciais, possam ter seu uso alterados para residenciais ou vice versa, uma demanda que aumentou nos últimos meses, por conta da pandemia da Covid-19.

“A justificativa da lei é no sentido de facilitar o aproveitamento de áreas de condomínios que já se tornaram obsoletos ou estão sem uso. Isso pode ser prejudicial para os condôminos se a proposta que estiver em questão não for algo economicamente interessante e que traga benefício ou atenda a um grupo menor de moradores. Veja que o texto da Lei permite a mudança de destinação tanto do edifício como das unidades imobiliárias. Com isso, por exemplo pode haver uma facilitação para permitir a conversão de unidades residenciais para exploração comercial por meio de plataformas de hospedagem”, afirma Scaramussa.

No Espírito Santo
Já o presidente do Sindicato Patronal de Condomínio do Espírito Santo (SIPCES), Gedaias Freire da Costa, vê o cenário com menos apreensão. Ele explica que a lei foi feita para facilitar a criação de residências para a população menos favorecida.

É o caso do edifício Santa Cecília, na região do Parque Moscoso, no Centro de Vitória, que foi transformado em edifício residencial criando 35 unidades para beneficiar famílias de baixa renda. A obra foi feita pela Prefeitura Municipal de Vitória (PMV) e custou cerca de R$4,3 milhões. 

Costa também ressaltou a melhoria no quesito segurança pública, já que prédios comerciais como o Santa Cecília, quando abandonados, podem ser utilizados por pessoas em situação de rua, usuários de drogas ou pessoas ligadas ao crime. Reformados e ocupados ordenadamente, tais edificações não apresentam mais riscos ao entorno.

“A lei permite duas possibilidades: mudar a destinação de um edifício inteiro ou de uma unidade desse edifício. Porém, para mudar a destinação tem que haver aprovação de dois terços dos condôminos. Ou seja, a lei não tem como objetivo beneficiar a ninguém individualmente”, explica.

Coro qualificado mínimo
Costa reforça que, ainda que a lei permita mudar a destinação de apenas uma unidade do edifício, o proprietário dessa unidade não pode, sequer, convocar uma assembleia sozinho. Somente o síndico ou um quarto dos condôminos é que têm voz ativa para convocar uma assembleia e discutir o assunto.

“Precisamos considerar também que mudar a destinação de uma unidade residencial para comercial pode representar alguns riscos para os demais moradores. O aumento de botijas de gás dentro da unidade ou a entrada e saída constante de pessoas estranhas no edifício são riscos aos condôminos. Portanto, acredito que a lei tem sido vista com muita cautela por parte dos condôminos”, alerta.

Na prática, ele afirma que não tem notado interesse na mudança de destinação de edifícios ou unidades nos condomínios do Espírito Santo. Em razão da pandemia de Covid-19, com a crise econômica, a produção e venda de produtos diversos como bolos, tortas e chocolates aumentou dentro dos condomínios.

“Não vejo problema algum nisso, se a venda é feita internamente. De qualquer maneira, a forma de uso da unidade se residencial, se comercial, se mista, precisa de aprovação de coro qualificado mínimo. A lei é para a coletividade, e não para beneficiar pessoas individualmente”, ensina. 

Por outro lado, ele comentou que poderá ser cada vez mais comum, daqui para a frente, mudar a destinação de equipamentos como quadras, piscinas, áreas de lazer ou mesmo das unidades no térreo dos condomínios. “Mudar uma quadra para piscina, mudar uma loja do térreo para unidade residencial, enfim, esse tipo de mudança não representa riscos. Mas se a decisão for tomada em conjunto, para benefício de todos, não vemos problema algum”, conclui. 

Fonte: ES Brasil
Por Wesley Ribeiro