Possui o condomínio responsabilidade civil quando, por ação ou omissão, causar danos aos condôminos ou terceiros, mesmo na execução de uma atividade de manutenção corriqueira?
Podemos conceituar ou situar a responsabilidade civil como toda ação ou omissão que implique na violação de uma norma legal ou contratual, vindo a causar danos a uma pessoa, impondo a obrigação de reparar o dano causado.
Para a verificação da responsabilidade civil e o dever de indenizar, precisamos da presença de três elementos: culpa, nexo causal e dano. Exercendo o condomínio determinada ação ou omissão na execução de uma atividade (exemplo, manutenção do telhado) e isto provocar infiltração na unidade inferior, causando danos, temos a presença destes três elementos citados, afinal, o nexo causal decorre da ação na manutenção do telhado pelo condomínio (falhas e defeitos na execução) ou a própria omissão nos reparos devidos.
O Código Civil Brasileiro (Lei 10.406) dispõe de forma clara no artigo 186, vejamos:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Cometido/comprovado o ato ilícito, a consequência natural é a obrigação de reparar o dano. Neste sentido, dispõe o artigo 927 do mesmo código, verbis:
"Art. 927: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, é obrigado a repará-lo.
Importante ressaltar ainda que, de acordo com o Código Civil, a indenização mede-se pela extensão do dano, cabendo ao Juiz reduzir o valor se houver desproporção entre a gravidade da culpa e o dano.
Art. 944. A indenização mede-se pela extensão do dano.
Parágrafo único. Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, equitativamente, a indenização.
Na área cível algumas recentes decisões judiciais, adiante transcritas, reconhecem o ato ilícito cometido pelo condomínio na manutenção da calçada causando danos a condômino e ausência ou erro na limpeza das prumadas de gordura, provocando o retorno de material para dentro das unidades, vejamos:
6200147720 - APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE PREJUÍZOS EM SEU APARTAMENTO EM RAZÃO DE REFLUXO DE ESGOTO PROVENIENTE DO CONDOMÍNIO. Sentença de parcial procedência. Recursos de ambas as partes. Laudo pericial que concluiu que o condomínio é responsável pelos refluxos na coluna de gordura que atingem o interior da unidade da autora, sendo necessária a realização de uma revisão mais ampla em todos os pontos de esgotamento. Alegação de danificação no armário. Laudo pericial que atestou a desnecessidade de substituição do armário, sendo suficiente a realização de reparos, o que foi determinado pela sentença. Multa diária fixada em caso de descumprimento da obrigação de fazer no valor de R$ 5.000,00 que merece ser reduzida para R$ 1.000,00, a fim de evitar o enriquecimento sem causa da parte. Precedentes deste Tribunal. Danos morais caracterizados. Autora privada de usufruir plenamente do imóvel em razão do mau cheiro recorrente. Impossibilidade do uso da cozinha em sua função básica e desconforto nos demais cômodos. Quantum indenizatório fixado em R$ 3.000,00 que comporta majoração para R$ 8.000,00, a fim de se adequar aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como ao patamar fixado por este Tribunal em casos análogos. Correção monetária de acordo com os índices oficiais da CGJ. Recursos parcialmente providos. (TJRJ; APL 0003000-05.2016.8.19.0208; Rio de Janeiro; Quinta Câmara Cível; Relª Desª Claudia Telles de Menezes; DORJ 07/07/2022; Pág. 235
6500521451 - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONDOMÍNIO-RÉU PELOS DANOS CAUSADOS EM FUNÇÃO DO EXTRAVASAMENTO DE LÍQUIDO NO LAVABO DO APARTAMENTO DOS AUTORES, DERIVADA DE FALHA NA MANUTENÇÃO DA REDE DE ESGOTO DA EDIFICAÇÃO. Danos morais ocorrentes. Valor indenizatório reduzido para R$3.000,00. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP; AC 1000372-19.2021.8.26.0220; Ac. 15823465; Guaratinguetá; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Lourdes Lopez Gil; Julg. 04/07/2022; DJESP 11/07/2022; Pág. 5640
6200149820 - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Danos ocasionados ao veículo do autor em virtude do desprendimento de obstáculo colocado em calçada pelo condomínio. Sentença de improcedência. Irresignação da parte autora. Agravo retido não conhecido por ausência de ratificação da ré em contrarrazões. Fato que atrai a ocorrência de evento danoso colocando em risco a saúde e a segurança dos condôminos. Dever que ademais está previsto em Lei. Art. 186 CC c/c art. 927 CC/02. Lei Municipal nº 1.350/88 que determina especificamente como responsabilidade do condomínio a limpeza, conservação ou construção das calçadas. Comprovação da relação de causalidade entre a ação e o dano. Dever de indenizar. Conservação e reparo que incumbe ao condomínio. Dever de indenizar os prejuízos causados. Dano material comprovado. Dano moral configurado. Valor da verba indenizatória em r$5.000,00 (cinco mil reais). Contrato de seguro. Do exame das disposições contratuais se extrai que o evento se encontra acobertado pelas garantias dispostas na apólice. Responsabilidade da seguradora. Súmula nº 537 do STJ. Provimento ao recurso. (TJRJ; APL 0025025-87.2008.8.19.0209; Rio de Janeiro; Vigésima Primeira Câmara Cível; Rel. Des. André Emilio Ribeiro Von Melentovytch; DORJ 11/07/2022; Pág. 462
Portanto, a resposta a indagação inicial é: POSITIVA. O condomínio responde sempre que por ação ou omissão causar danos a outra pessoa (condômino, morador ou terceiros).
Autor: GEDAIAS FREIRE DA COSTA
Presidente do SIPCES
