PANDEMIA E INTOLERÂNCIA – CONFLITOS NOS CONDOMÍNIOS – UMA MUDANÇA DE CULTURA E COMPORTAMENTO – RESPEITAR O DIREITO DO VIZINHO

NUNCA, talvez, seja preciso exercer a tolerância, atitude fundamental para quem vive em sociedade, especialmente em condomínios, onde cada condômino e família, proprietário do seu imóvel, têm que CONVIVER com outras famílias. E, mesmo TODOS dizendo-se educados e muitos com grau de estudo elevado, SEQUER cumprimentam o vizinho no elevador ou nas áreas comuns, isto quando, em assembleias, não criam confusão, pois sua opinião, na forma de imposição, deve prevalecer. É, sempre vivemos tempos difíceis, agora ampliado com o novo coronavírus (Sars-Cov-2), que causa a doença COVID-19.

No momento que escrevemos este artigo, temos no mundo mais de 8 milhões de infectados e 437 mil mortes. No Brasil estamos chegando a 900 mil pessoas com a doença e registrando mais de 44 mil mortes, enquanto que em nosso estado do Espírito Santo já atingimos 1.087 mortes para 27.652 casos confirmados. Mesmo diante desses números, que NÃO vamos comparar com outros países, a TOLERÂNCIA passa longe. Que digam os conflitos nos condomínios, com condôminos e moradores querendo usar áreas comuns e realizar obra, como se vivêssemos uma NORMALIDADE. Só há uma forma de expressar isso: É DIFÍCIL.

Após o estado do Espírito Santo decretar estado de emergência, Ministério da Saúde e Secretaria Estadual da Saúde recomendarem isolamento social para achatar a curva de contaminação pelo novo coronavírus, bem como a proibição de funcionamento de inúmeras atividades (serviços, comércio, escolas, etc) e empregados e servidores públicos em home office, os condomínios através de decisões unilaterais dos síndicos ou com apoio do Conselho Fiscal ou Consultivo, fecharam ou proibiram o uso de áreas comuns e realização de obras, com exceção das emergenciais. Mais um conflito nasceu, não bastassem os cinco maiores conflitos em condomínios (cano, cachorro, criança, carro e calote).

Esse novo conflito, em algumas situações foi judicializada, com intuito de proibir ou permitir uso das áreas comuns e realização de obras, com manifestação mais favorável aos condomínios.

PODER DOS SÍNDICOS – RESTRINGIR OU PROIBIR O USO DAS ÁREAS COMUNS E OBRAS NAS UNIDADES RESIDENCIAIS – QUESTÃO LEGAL, BOM SENSO E ZELO PELA SAÚDE E TRANQUILIDADE DOS MORADORES. NÃO VIVEMOS O NORMAL

Vozes dissonantes ou contrárias expressam que os síndicos NÃO tem poderes para, de forma individual, adotarem decisões de proibir uso de áreas comuns e realização de obras. LAMENTO contrariá-los, em tempo de pandemia, com uma doença que mata e ainda não tem vacinas, vivemos tempo de exceção, logo, os síndicos tem esse poder, SIM. Por cautela e bom senso devem após a decisão OUVIR os condôminos, por qualquer meio e forma (enquetes, reuniões semipresenciais, virtual - via aplicativos - ou redes sociais), ou ainda, em condomínios pequenos, ligar para os moradores, ato saudável e de boa convivência.

Em primeiro lugar é OBRIGAÇÃO do condômino, nos termos da Lei 4.591/64, art. 10, III e art. 1.336, IV, do Código Civil, NÃO utilizar da sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. Além disto, expor a vida e a saúde de outrem a risco é crime previsto no Código Penal. Ressaltamos que o uso de máscara em via pública e áreas comuns é obrigatório conforme recomendações da Secretaria da Saúde, Portaria n° 100.

Em segundo lugar, cabe ao síndico na forma do artigo 1.348 do Código Civil adotar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir a convenção, conservação e guarda das partes comuns zelando pela prestação dos serviços aos condôminos, sob pena de responsabilidade (art. 186, do mesmo código), também aplicável aos condôminos.

Assim, tinha e tem o SÍNDICO diante de recomendações da área de saúde, para evitar aglomeração de pessoas e reduzir o risco de contaminação, o PODER de restringir, limitar ou proibir uso de áreas comuns.

Em relação a proibição de obras NÃO essenciais ou emergenciais, estas NUNCA foram proibidas, as demais, no entanto, a recomendação era postergar o início destas, por razões óbvias:

a) risco dos prestadores de serviços levarem a contaminação do novo coronavírus para dentro dos condomínios;

b) aumento da sujeira nas áreas comuns, especialmente com redução do quadro ou horários de serviços dos empregados responsáveis pela limpeza;

c) evitar barulhos, pois boa parte dos condôminos estão em home office, dentre outros motivos.

Importante lembrar que a realização de obras (reformas nas unidades que modifiquem o projeto original) depende de autorização do condomínio SIM, e mais, devem atender a NBR 16280 da ABNT, com apresentação de projeto, ART ou RRT e alvará.       

LEI 14.010 – REGIME JURÍDICO EMERGENCIAL E TRANSITÓRIO – VETO AO ARTIGO 11 - APARENTES NOVOS CONFLITOS – EXERCÍCIO DA TOLERÂNCIA

O projeto de lei 1179 construído por um grupo de juristas e iniciado no Senado criou o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), válido até 30 de outubro de 2020 e no artigo 11 previa estender, ampliar ou regulamentar os poderes do síndico que estavam adotando restrições ou proibições de uso das áreas comuns, vejamos:

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.” 

Convertido na Lei 14.010, o Presidente da República vetou vários artigos, especialmente o artigo 11, criando novos e aparentes conflitos, pois a alegação para o veto é infantil, ao citar que “os poderes excepcionais para os síndicos retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.” O condomínio NÃO afastou os condôminos das deliberações assembleares, essas não eram recomendadas e os próprios condôminos não queriam participar ou sempre foi possível ouvir a opinião de todos, via reunião virtual, enquetes e outros meios.

No mínimo, é desconhecer a legislação condominial e o momento de pandemia que exige medidas “não usuais”. Mesmo assim, amparadas no Código Civil, art. 1.348 e ainda recomendações contidas nas norma legais (União, Estados e Municípios) que pregam o isolamento social voluntário, restrição de atividades e lazer, visando evitar a aglomeração de pessoas e reduzir o risco de contaminação do novo coronavírus, não estressar o sistema de saúde.

CONCLUSÃO

- O veto ao artigo 11 da Lei 14.010 NÃO anula as decisões dos síndicos, pode, face a intolerância, aumentar os conflitos, pois os condôminos vão pressionar o síndico para rever as decisões, liberar ou flexibilizar o uso das áreas comuns e liberação de obras;
- Os síndicos devem ouvir os condôminos, por qualquer meio e forma, sobre as decisões tomadas e sua flexibilização, afinal, as atividades (serviços e comércio) estão sendo liberados mediante protocolos;
- Evitar a judicialização. Os conflitos condominiais devem ser solucionados mediante diálogo e tolerância;
- A lei NÃO mudou, os poderes do síndico estão intactos na Lei 4.591/64 e Art. 1.348, do Código Civil;
- Liberado aos condomínios realizarem assembleias virtuais.

ONDE TEM CONDOMÍNIOS, TEM O SIPCES