Nos dias 05 e 06 deste mês de fevereiro, palestramos curso sobre análise de contratos e regras básicas que devem ser obedecidas ou seguidas pelos condomínios e empresas administradoras, evitando com isto, sofrerem dissabores durante a relação contratual.

De início, ressaltamos os principais problemas encontrados na maioria dos contratos que chegou ao nosso conhecimento, vejamos:

a)Ausência de assinatura do contrato;
b) Empresa contratada não tem suporte financeiro para a obra ou serviço;
c) Empresa fundo de quintal;
d) Risco na oferta da garantia;
e) Pagamento antecipado, sem lógica razoável;
f) Pagamento total antes da conclusão dos serviços;
g) Ausência de obrigações e penalidades;
h) Empresa com problemas no mercado (justiça, inadimplementos, execuções, etc);
i) Compra de materiais em nome do contratante, sem ciência deste.

Os contratos, conforme a doutrina possuem função econômica, dentre as quais citamos:

a) Promover circulação de riqueza;
b) De colaboração;
c) Prevenção de riscos;
d) De conservação e acautelatórios;
e) Para prevenir ou dirimir uma controvérsia;
f) Para a concessão de créditos;
g) Constitutivos de direitos reais de gozo, ou de garantia.

Um dos princípios fundamentais de qualquer contrato é a boa-fé, que nos termos do artigo 422 do Código Civil “ Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa fé”

A boa fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta, de modo a agir como um ser humano reto, vale dizer, probidade, honestidade e lealdade.

Como consequência, as partes devem agir com boa fé, na fase pré-contratual, das tratativas preliminares, execução, conclusão, rescisão e garantias do contrato.

A boa fé subjetiva protege o contratante com base na confiança que tem na existência de um negócio aparente.

Fique atento, na formação do contrato, a proposta tem força vinculante. Na formação em fases, a doutrina reconhece a existência de 3 fases de formação do contrato:

A) Fase de negociações preliminares – Não regulada pelo CC

Nesta fase os negociantes estabelecem expectativas para a formação de um eventual contrato (tratativas iniciais).

B) Fase de proposta (ou oferta) -Trata-se de um negócio unilateral em que o proponente estabelece as condições para a realização de um futuro contrato.

A proposta tem força vinculante (força obrigatória). Se realizou a proposta tem que cumprir. Art. 427 CC

Resumindo esta questão: Aceitação é um ato unilateral de caráter vinculante. Por meio dela, o aceitante adere ao conteúdo da proposta formulada. O aceitante não pode mudar o conteúdo da proposta, senão isso não é uma aceitação, é uma contraproposta (nova proposta). à Proposta + Aceitação = Contrato

C) Assinatura do Contrato Definitivo

Na interpretação dos contratos, algumas regras são fundamentais:

1.  a regra de ouro na interpretação dos contratos. O art. 112, orientando que “nas declarações de vontade  se entenderá mais à  intenção que ao sentido literal da linguagem”.  Boa fé e costumes do lugar (art. 113 CC)
2.  os contratos benéficos deverão ser interpretados restritivamente (art. 114 CC), devendo o intérprete permanecer limitado aos contornos traçados pelos contratantes.
3. a transação interpreta-se restritivamente (CC art. 843)
4.  a fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva (art. 819CC).
5.  os negócios jurídicos deverão ser interpretados conforme a probidade e a boa-fé (art. 422 CC).
6.  nos contratos por adesão, com cláusulas ambíguas ou contraditórias dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente (art. 423 CC).
7.  as cláusulas contratuais deverão ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (Lei 8078/90, art. 47), se houver alguma dúvida

O tema é longo, mas contrate um advogado para analisar seu contrato, algumas regras são fundamentais e lhe garantem um segurança mais confortável, vejamos:

a) Qualificação dos contratantes
b) Objeto do contrato
c) Descrição das atividades ou mencionar anexo
d) Valor e forma de pagamento (exemplo, por medição)
e) Fiscalização do contrato
f) Responsabilidades das partes
g) Penalidades por descumprimento
h) Reajuste (forma e índice – ou renegociação para manter equilíbrio)
i) Rescisão contratual e suas hipóteses
j) Forma de resolução dos conflitos
k) Foro 

SÍNDICOS E EMPRESAS ADMINISTRADORAS, de forma geral, precisamos dar uma guinada numa conclusão real, contratamos, fiscalizamos e pagamos MAL, é preciso mudar esta prática, em prol  de uma gestão profissional e capacitada, desejo de todos os condôminos.