Compete ao Síndico, nos termos do artigo 1.355, do Código Civil, convocar Assembleia Geral Extraordinária (AGE), para deliberar qualquer assunto de interesse da coletividade condominial, NÃO previstos como de competência da Assembleia Geral Ordinária (AGO), afinal, tanto o Código Civil quanto a Lei 4.591/64 não especificam os assuntos desta Assembleia e sequer precisavam, afinal, por exclusão, retirando os assuntos da AGO todo os demais serão por AGE.
De forma geral, integram o rol de assuntos da AGE:
a) eleição ou substituição do síndico – a razão é simples. Em que pese o síndico de forma geral ser eleito na AGO, poderá ocorrer situações que se faz necessário proceder nova eleição ou regulamentar a substituição deste, conforme dispuser a Convenção, exemplificando: morte, afastamento, pedido de renúncia ou destituição do síndico.
b) apreciar recursos dos condôminos ou moradores contra penalidades aplicadas pelo síndico – consagrando o princípio da ampla defesa e do contraditório, cabe ao infrator recorrer das penalidades ao Conselho Consultivo ou Fiscal e não concordando com a decisão, interpor recurso à Assembleia.
c) dar conhecimento aos condôminos de processos administrativos ou judiciais - cabe ao síndico, nos termos do artigo 1.348, III, do Código Civil, dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.
O não cumprimento desta obrigação, pode não representar irregularidade, se o síndico der conhecimento a todos os condôminos, da existência do procedimento e que as ações de defesa serão promovidas pelo jurídico, próprio ou da entidade sindical. Mas, se for necessário contratar advogado e promover outras deliberações para suportar a defesa, por exemplo – contratar um laudo pericial, a deliberação assemblear é necessária.
d) alterar a convenção e regimento interno – as alterações na convenção e no regimento interno (em que pese, para este, estar previsto no rol da AGO, mas, de forma eventual), logo, não há impedimento de sua aprovação via AGE.
e) destituição do síndico – O Código Civil permite no artigo 1.349, a convocação de assembleia para destituição do síndico, quando este não prestar contas, praticar irregularidades, ou não administrar convenientemente o condomínio. Estas duas últimas situações devem ser verificadas e apontadas pelo Conselho Fiscal, dando ciência ao síndico, para apresentar sua manifestação, garantido assim, a ampla defesa e ao contraditório.
f) investir outra pessoa no lugar do síndico, com poderes de representação ou admitir a transferência dos poderes deste, total ou parcialmente, inclusive, de representação – São duas situações distintas previstas nos parágrafos 1° e 2°, do artigo 1.348, do Código Civil. Muito adotado a previsão de transferência de representação, permitindo que outra pessoa possa representar o condomínio, ativa e passivamente, em processos judiciais.
g) deliberar sobre a exclusão do condômino antissocial – O Código Civil, no parágrafo único, do artigo 1.337, prevê de forma expressa:
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Temos aqui alguns comentários importantes: 1°) deve a Convenção prever ou fixar algumas situações consideradas como comportamento antissocial; 2°) o condômino será considerado antissocial quando por reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, logo, não será qualquer comportamento, mas, aqueles que afetem toda a coletividade e NÃO apenas um ou mais condôminos ou moradores; 3°) que o condômino já tenha sofrido a penalidade de até dez taxas de condomínio; 4° que continue com comportamento ou condutas antissociais.
h) dar ciência de obras urgentes e necessárias – O artigo 1.341 do Código Civil, dispõe no parágrafo primeiro, que o síndico pode realizar as obras e reparações necessárias, independentemente de assembleia, mas, no parágrafo segundo do mesmo dispositivo, especifica que, se estas obras importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
i) realização de obras e reformas – Muito utilizado pelos síndicos para aprovação de obras e reformas nas áreas comuns da edificação, mediante apresentação de projeto, contratação de empresas e estabelecer forma de pagamento destas obras mediante uso de parte do fundo de reserva e fixação de taxa extra, para execução imediata ou constituição fundo de obra.
j) todo e qualquer assunto de interesse da coletividade – Além das hipóteses acima elencadas, constitui assunto de AGE todo e qualquer assunto de interesse da coletividade, inclusive, quando convocadas por ¼ dos condôminos.
QUÓRUM DELIBERATIVO
Salvo quando exigido quórum especial previsto no Código Civil, todas as deliberações assemblear serão tomadas por maioria dos condôminos presentes, em segunda e última convocação, diverso não é o disposto no artigo 1.353, do Código Civil, que prevê: “Em segunda convocação, a assembleias poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial”.
ONDE TEM CONDOMÍNIOS, TEM O SIPCES.
