Tem sido comum atender síndicos com contratos típicos de adesão, com prazos longos (cinco anos) e multa rescisória elevada para rescisão do contrato (geralmente, pagando 50% do tempo restante).

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, o artigo 54 define "Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo".

O condomínio nas suas relações com terceiros (aquisição ou contratação de produtos e serviços) é considerado CONSUMIDOR, portanto, encontra-se amparado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei 8078.

De acordo com o CDC, art. 51, são nulas de pleno direito, as cláusulas contratuais que:

I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

III – transfiram responsabilidades a terceiros;

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

VI – estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;

VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem;

VIII – imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

IX – deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

X – permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

XI – autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII – obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

XIII – autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

XIV – infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;

XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II – restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso

O CDC garante ao consumidor nos termos do artigo 47 que “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.

Assim, algumas cláusulas contratuais que impõe ao consumidor longo prazo ou multa elevada para rescisão do contrato, viola o CDC e a Lei de Usura – Decreto 22.626/33, que em seu artigo 9° , estabelece:

Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

Importante mencionar que o Código Civil, permite no artigo 410, fixação de cláusula penal, vejamos:

Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor”.

Por sua vez, os Artigos. 421 e 422 do Código Civil, estabelecem que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, bem como, que os contratantes devem observar os princípios da probidade e da boa fé, logo, não pode ser imposto clausula penal que escape aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sob pena de redução pelo Juiz, amparado no artigo 413 do mesmo Código, verbis.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Diverso não é a jurisprudência, vejamos:

62614190 - DIREITO CIVIL. CONTRATO CELEBRADO ENTRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO E EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. CONTRATO NÃO SUBMETIDO A ASSEMBLEIA GERAL. Nulidade afastada. Condomínio edilício que usufruiu dos serviços prestados pela empresa administradora. Comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium). Dissolução do contrato. Aplicação abusiva da cláusula penal. Redução da multa. Manutenção do decisum recorrido. Desprovimento do apelo. (TJRJ; APL 0024364-74.2013.8.19.0002; Niterói; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Ricardo de Arruda Fernandes; DORJ 26/09/2019; Pág. 202

A melhor alternativa sempre é ler e analisar o contrato, antes de assinar, afinal, em alguns contratos o contratado faz investimentos para atender o contratante, razão pela qual, é comum fixar prazo longo de duração do contrato e cláusula penal elevada, no caso de rescisão imotivada. Cada caso deve ser analisado, sendo indicado não perder as oportunidades de rescisão no prazo ou motivar a rescisão, para evitar discussão da incidência da referida penalidade.

ONDE TEM CONDOMÍNIO, TEM O SIPCES.