O objetivo desta matéria é alertar  os síndicos/gestores dos condomínios de observarem regras simples, mas essenciais quando forem contratar bens ou serviços, diante de um mercado em disputa e cheio de ofertas.

O crescimento do mercado condominial tem despertado o surgimento de inúmeros prestadores de serviços ofertando execução de atividades demandadas pelos condomínios (síndicos profissionais, empresas administradoras de condomínios, advogados, contadores, manutenção e conservação, dedetização e limpeza de caixa d´água, etc).

O mercado é regrado pela concorrência, que é livre e amparada na Constituição Federal. Todavia, é preciso cautela na contratação de qualquer serviço ou compra de produto, afinal, os condomínios nessas relações são consumidores, portanto, são protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de prestação de serviços, de acordo com o Código Civil é bilateral, logo, as partes devem discutir todas as cláusulas, visando o equilíbrio contratual, bem como a boa fé, que deve integrar as relações dos contratantes em todas as fases deste contrato.

Não se admite em atenção a estes princípios (equilíbrio e boa fé), cláusulas leoninas, ou seja, aquelas que imponham obrigações somente para uma das partes ou até mesmo que contenham cláusulas leoninas, não permitidas pelo Código do Consumidor. Exemplificando, pagar 50% do restante do contrato em caso de rescisão.

Rescindir um contrato é DIREITO das partes, que deve observar o prazo de comunicação desta intenção, geralmente
de 30 a 60 dias, conforme o serviço contratado que poderá exigir mais tempo para desmobilizar ou encerrar o contrato com segurança para as partes.

Não deve haver contrato obrigatório que se renova de forma automática, com imposição de multas para sua rescisão, mas temos visto muitos contratos assim, ferindo o condomínio enquanto consumidor.

Diante desse quadro, é importante que o síndico/gestor ao contratar serviços, em quaisquer das áreas que demande atividades, siga algumas dicas:

1. Experiência - Verifique a experiência do prestador de serviço, visitando clientes, pedindo cartas de referências;

2. Capacidade - verifique se o prestador de serviços possui capacidade técnica para a atividade contratada, se o serviço for de engenharia, registro e regularidade junto ao CREA e emissão de ART (Anotação de responsabilidade técnica);

3. Treinamento - certifique-se que o prestador de serviço (pessoal ou que cede mão de obra) é treinado ou oferta treinamento aos seus empregados, se cumpre as normas técnicas exigidas;

4. Estrutura - visite a empresa ou prestador de serviços, veja se possui estrutura para atender a demanda contratada, se possui comprometimento, material de trabalho organizado;

5. Atendimento e visual - se síndico profissional ou empresa de administração, peça um balancete de outro cliente para verificar a forma e visual da apresentação;

6. Contrato social e atendimento as normas legais - Peça cópia do contrato social para verificar se a empresa tem capital social com o serviço a ser executado, analise as certidões negativas junto a Receita Federal, FGTS, Justiça do Trabalho, Estadual e Municipal, se for o caso;

7. Minuta do contrato - Analise a minuta do contrato, se não souber, peça apoio a um advogado; o contrato é a alma desta contratação, verifique se o contrato tem algumas cláusulas essenciais, a saber:

a) Objeto do contrato: a contratada especifica de forma clara o objeto do contrato (serviços a serem executados), que tem experiência e conhece os problemas a serem solucionados, se for o caso:

b) Prazo do contrato: evite contratos de longa periodicidade, o mais correto é que seja coincidente com o mandato do síndico;

c) Forma clara de reajustes;

d) Prazo mínimo de 30 ou 60 dias, para rescisão do contrato;

e) Evite multa para rescisão do contrato correspondente a X% do tempo do contrato;

f) Responsabilidades das partes;

g) Evite pagamento adiantado, exceto, se a empresa for fornecer material; os demais pagamentos mensais e por medição, se for o caso, ou, dentro do prazo do contrato;

h) Pagamento por medição para obras de reformas;

i) Pagamento de contrato de cessão de mão de obra após a apresentação dos comprovantes de pagamentos de salários dos empregados, cumprimento dos direitos trabalhistas e da Convenção do Condomínio, recolhimentos dos encargos legais (INSS, FGTS, PIS);

j) Multas contratuais pelo descumprimento do contrato

8. Menor preço - cuidado ao contratar pelo menor preço, importante analisar se a empresa tem condições de ofertar os serviços contratados pelo preço combinado e cumprir com todas as normas legais pertinentes ao serviço contratado. Lembre-se do ditado: o que é barato pode sair caro;

9. Fiscalização - É obrigação do contratante fiscalizar o contrato, notificar o contratado sempre que houver erro de execução, dando prazo para correção, sob pena de multa ou até mesmo rescisão contratual.

Com essas dicas esperamos que os administradores/síndicos tenham mais segurança na hora de contratar serviços ou bens. Ficar atento à execução do contrato e ao cumprimento das obrigações legais é a saída para evitar surpresas desagradáveis, especialmente a condenação por responsabilidade subsidiária.

Gedaias Freire da Costa
Advogado e Vice-presidente do SIPCES