Reportagem de Felipe Pacheco, jornal A Tribuna

Os condomínios não poderão restringir o acesso às áreas comuns de moradores com atraso no pagamento da taxa condominial. A decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) inviabiliza quaisquer outras medidas consideradas constrangedoras aos condôminos em débito.

De acordo com o entendimento do STJ, o Código Civil é taxativo ao estabelecer sanções pecuniárias – as famosas multas – para casos de dívidas condominiais. O posicionamento foi adotado em agosto, pela Terceira Turma, considerando que o direito ao uso dos espaços comuns independe de estar em dia com as taxas.

Advogado e diretor jurídico do Sindicato Patronal dos Condomínios no Espírito Santo (Sipces), Gedaias Freire da Costa, comentou que na Grande Vitória a restrição, embora pouco aplicada, era prevista em convenção pelos condomínios. Agora, os administradores terão de se adequar à nova realidade imposta pelo STJ, se atendo aos meios previstos em lei.

“Hoje, boa parte das convenções proíbe o uso de salão de festa, churrasqueira e piscina pelos inadimplentes. Com essa decisão, os condomínios terão de se adequar, sob pena de sofrerem ações movidas pelos condôminos”, afirmou.

Segundo o Sipces, na Grande Vitória existem cerca de 80 mil unidades imobiliárias. Até setembro deste ano, o Estado registrou um crescimento de 28% de inadimplentes em relação ao mesmo período no ano passado.

Gedaias coloca como alternativa a implementação de taxas no regimento dos condomínios para evitar a inadimplência. “O sindicato vem sugerindo uma taxa extra para quem passa média de três meses inadimplente. Vem dando certo”.

O advogado Diovano Rosetti, especializado em Direito Imobiliário, concordou com a decisão do STJ em resguardar a moralidade dos condôminos. Para ele, a decisão mais correta a ser tomada pelos síndicos é o acionamentos dos inadimplentes na Justiça.

“Acho a maneira mais correta de fazer essa cobrança, não colocando lista em elevador. Com o novo Código Civil, as cobranças estão mais rápidas, é possível entrar com cobrança de título extrajudicial e o condômino tem três dias para pagar, sob pena de penhora”, explicou o advogado.

PROIBIR USO É PASSÍVEL DE DANOS MORAIS

Proibição
- Para pressionar os condôminos inadimplentes, os síndicos adotavam a prática de restringir o acesso às áreas comuns, por não haver uma decisão neste sentido.
- No entendimento do STJ, a proibição de acesso e utilização - seja de modo essencial, social ou de lazer - das áreas comuns, como forma de constrangimento, foge à razão do princípio da dignidade humana.
- A decisão do STJ foi tomada pelos ministros da Terceira Turma. Por considerar que o direito do condômino ao acesso às áreas comuns independe da situação de inadimplência, eles declararam constrangimento proibir o devedor de fazer o uso, o que é passível de danos morais.

Cobrança
- A principal alternativa para o recebimento dos valores é a cobrança em juízo, uma vez que a sistemática do Código Civil estabelece natureza de título extrajudicial às cotas condominiais, sendo possível a execução em até três dias, sob pena de penhora.
- De acordo com o STJ, outra hipótese prevista é o estabelecimento de multas que sejam proporcionais à gravidade e repetição da conduta do inadimplente.
- Além de evitar a exposição e o constrangimento de condôminos em débito, o advogado Diovano Rosetti também recomenda aos síndicos a cobrança.
- Ele explica que também é possível tentar a resolução sem o acionamento judicial, inclusive tentando o parcelamento da dívida.

Caso
- Em Vitória, a proprietária de um apartamento acionou a Justiça após o condomínio desprogramar os elevadores que davam acesso ao andar de sua residência. A Justiça negou o pedido pelo fato de a medida ter sido aprovada em assembleia com a concordância da autora.