Em abril de 2014 a norma NBR 16.280, editada pela a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), surpreendeu a muitos ao estabelecer normas e procedimentos que visavam aumentar a segurança das edificações em relação às obras e reformas realizadas em áreas comuns e até mesmo na parte interna das unidades. Muita dúvida foi levantada, mas dois graves desabamentos em datas próximas e anteriores à publicação da norma fortaleceram a sua importância e manutenção.

Ela foi publicada e colocada em prática, mas o que poucos sabem é que essa norma passou por uma alteração. No ano passado, desde setembro de 2015, entrou em vigor a nova versão dessa norma, a Norma de Reforma ABNT - NBR 16.280/2015 (reforma em edificações – sistema de gestão de reformas – requisitos).

Com o foco em promover a segurança, o bem estar e o bom convívio a todos os envolvidos direta ou indiretamente na obra de reforma, a normativa contempla agora a Emenda 1, elaborada pela Comissão de Estudo de Reformas em Edificações da ABNT.

Para o síndico ou responsável legal da edificação houve a redução da carga de responsabilidade uma vez que já não é mais visto como o responsável pela realização da reforma e por suas intercorrências. Cobrando o laudo de reforma e cumprindo com as suas obrigações determinas por esta norma, ele fica respaldado por um profissional habilitado, não precisando responder pelos possíveis problemas que a obra possa gerar.

Para o condomínio ou edificação há a eliminação de riscos de interferências prejudiciais (não apenas estruturais, redução do surgimento de manifestações patológicas como trincas, fissuras, infiltrações, etc...), resguardo do edifício da recusa de garantia no caso de imóveis novos, melhor planejamento de circulação de pessoal nas dependências do condomínio, de armazenamento e descarte de resíduos e materiais e identificação das implicações no entorno da reforma.

Já para o proprietário do apartamento ou unidade a ser reformada cabe a ciência de inviabilidades técnicas (a reforma pode no fim trazer mais transtornos do que benefícios), identificação de intervenções que podem elevar os custos desnecessariamente, compreensão da dimensão da reforma, análise dos melhores métodos na questão técnica e econômica, preservação de possíveis problemas com vizinhos e resguardo da recursa de garantia caso o imóvel seja novo.

Os demais usuários da edificação tem a garantia de que os serviços de reforma na unidade vizinha estão sendo projetados, executados e acompanhados por profissional habilitado, eliminação de problemas e intercorrências prejudiciais em suas unidades (como vazamentos, trincas, etc.) e melhor planejamento de atividades que causem transtornos (como ruídos, materiais tóxicos, fluxo e descarte de resíduos, etc.).

Entretanto, isso não quer dizer que o síndico está isento de tudo não. Cabe a ele cobrar e conferir se toda a documentação foi entregue e arquivar os documentos, além de monitorar se a execução segue o que foi previamente combinado. Junto com o plano de reforma em mãos, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), o síndico não necessita mais buscar um profissional para ajudá-lo a autorizar a obra, ficando entendido que se o morador já adotou as medidas necessárias para a obra, e está amparado por um profissional, então a obra está dentro das normas de construção.

Síndica do edifício Santa Paula, em Vitória, Roberta Mazzega acredita que todo cuidado e atenção devem ser considerados quando o assunto é obra. “Mesmo sem essa obrigatoriedade e responsabilidade acredito que o síndico e os demais moradores devem acompanhar o que está sendo executado. Estamos falando de vidas, da segurança das pessoas e da preservação de um patrimônio”, afirma.

Mazzega está passando por uma situação de obra neste momento em seu condomínio, onde uma unidade está sendo transformada em duas, para serem comercializadas, o que requer a retirada e levantamento de algumas paredes. De acordo com a síndica toda a documentação exigida foi apresentada, e sempre que pode conversa com os empregados que atuam na obra.

E ela está certa. Mesmo com sua capacidade de fiscalização reduzida, o síndico continua com o dever de checar se há algum problema na obra e deve tomar as medidas que forem necessárias caso haja dúvidas na documentação apresentada.

Esse é um trabalho de responsabilidade conjunta para o bem de todos, e é sempre bom lembrar: normas técnicas não são leis, porém pela força da lei elas são obrigatórias!

Principais problemas

A maior parte dos problemas inerentes às obras de reforma não está no “risco estrutural” e sim nos vícios construtivos gerados pelas intervenções e na insatisfação do cliente com os resultados.

Já os problemas com unidades vizinhas e com o condomínio são a segunda maior fonte de problemas relacionados às reformas, seguidos pelos prejuízos intercorrentes do embargo da obra devido a falta de documentação.

Acidentes graves, ocasionados por “riscos estruturais”, representam a menor fonte de problemas recorrentes em reformas.

E é justamente com base na formação desta pirâmide que a NBR 16.280 abrange serviços de intervenções e modificações das características originais da edificação de forma tão ampla e não somente no escopo das intervenções estruturais – ela se aplica, além da questão estrutural, a serviços de substituição de pisos, revestimentos cerâmicos, pinturas, rebaixamento de teto, fechamento de varandas com vidro, impermeabilizações, instalações elétricas e hidrossanitárias e etc.

Fonte referência: zandonello.com.br

Documentos que devem ser apresentados pelo condômino ao Síndico:
Laudo de reforma / Projeto de modificações com assinatura do responsável habilitado e apresentação da ART (Anotação de responsabilidade técnica) ou RRT (Registro de responsabilidade Técnica) / Alvará da Prefeitura para realização da obra / Descrição de materiais a serem inseridos e retirados da obra / Relação dos empregados do prestador de serviço que executará a obra / Prazo de execução da obra / Ao encerramento, deverá apresentar termo de encerramento.

Documentos e providencias que o Síndico deve adotar para o Condômino:
Entregar cópias: Convenção do Condomínio e Regimento Interno / Autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para a realização da reforma, após receber todos os requisitos do laudo de Reforma.

Providências que o Síndico deve tomar:
Receber toda a documentação para o início da obra / Comunicar aos demais condôminos / Tomar ações necessárias quando constatada qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou usuários / Cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra quando do seu encerramento / Arquivar toda a documentação pertencente a reforma.

Fonte: SIPCES