Duas situações distintas, que volta e meia é tema de debates acalorados em Assembleias, merecem uma abordagem serena, de forma a evitar discussões e prevalecer à harmonia no seio condominial. Estamos falando de lançamento de objetos pela janela e manutenção de animais nos apartamentos.

O Código Civil estabelece de forma clara em seu art. 938 que “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

Assim, lançar objetos das unidades, incluindo guimbas de cigarro ou limpar tapetes nas janelas ou varandas constitui uma infração das normas condominiais, sujeitando o infrator às penalidades previstas na Convenção, se perturbando a coletividade, ou responder pelos danos causados aos demais condôminos ou terceiros.

CONDOMINIO E VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. INFRAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PELA RÉ QUE ATIROU OBJETOS PELA JANELA DE SEU APARTAMENTO E LIMPOU PANOS E TAPETES CAUSANDO PERTURBAÇÃO E DESGASTE EMOCIONAL AO AUTOR E SUA FAMÍLIA. VALOR DAS ASTREINTES MANTIDO. Os documentos, em especial a carta de advertência da fl. 27, evidenciam as reclamações realizadas pelos condôminos contra a ré, que infringiu a convenção condominial ao jogar detritos e ou objetos pela janela de seu apartamento, bem como limpar vassouras panos ou tapetes na janela, o que foi corroborado pela prova oral. O descumprimento das regras de vizinhança causou desgaste emocional ao autor e sua família e com o propósito de coibir a perturbação do sossego e a perpetuação do ato ilícito, à ré foi imposta multa diária de r$50,00, consolidada em 30 dias, a qual não merece alteração, eis que desde o ingresso da demanda a requerida mostrou-se condizente com os deveres da boa vizinhança (fls. 55/61), inexistindo motivos a justificar a majoração da multa, por ora, a qual não possui caráter reparatório e sim natureza coercitiva. Pelas razões expostas, voto em negar provimento ao recurso do autor. Sentença mantida pelos proprios fundamentos. Recurso improvido. (TJRS; RecCv 6396-46.2013.8.21.9000; Porto Alegre; Terceira Turma Recursal Cível; Rel. Des. Luís Francisco Franco; Julg. 10/10/2013; DJERS 15/10/2013).

Todavia, se não for descoberto a origem ou causador do dano, responde o condomínio pelos danos causados a vitima, neste casos, é preciso que o advogado contratado pelo condomínio faça uma defesa técnica visando delimitar a responsabilidade aos moradores da coluna de onde partiu o objeto, caso contrário, todos serão responsabilizados.

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONDOMÍNIO. PRESCRIÇÃO. JULGAMENTO ALÉM DO PEDIDO. MULTA COMINATÓRIA. FIXAÇÃO EM SALÁRIOS MÍNIMOS. SENTENÇA. CONDIÇÃO. 1. Na impossibilidade de identificar o causador, o condomínio responde pelos danos resultantes de objetos lançados sobre prédio vizinho. 2. A pretensão cominatória para inibir fatos que se prolongam no tempo e ainda persistem não está prescrita. 3. Se o autor não pleiteia indenização por danos morais, não é lícito ao julgador condenar o réu em tal verba. Os pedidos se interpretam restritivamente. 4. A proibição legal quanto à vinculação do salário mínimo para qualquer fim não impede seu uso como referência para aplicação de multa. 5. A aplicação de multa pelo descumprimento da ordem judicial é da natureza da pretensão cominatória. (STJ; RESP 246830; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Humberto Gomes de Barros; Julg. 22/02/2005; DJU 14/03/2005; Pág. 316).

A segunda questão é manutenção de animais nos apartamentos; ainda há várias convenções que proíbem expressamente a presença de animais, tal regra vem sendo afastada pelo Poder Judiciário, estabelecendo que, a vedação pura e simples na norma condominial não é admissível, ou seja, é preciso criar regras, fixar limites e obrigações dos condôminos na manutenção dos animais de pequeno porte em suas unidades, inclusive, fixando procedimentos para o transito dos animais até a via pública.

48487033 - DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. PROIBIÇÃO DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. 1 - Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei nº 9.099/1995 e art. 12, inciso IX, 98 e 99 do regimento interno das turmas recursais. Recurso próprio, regular e tempestivo. 2 - A vedação, pura e simples, da mantença de animais de estimação em unidade habitacional de condomínio residencial não é admissível, conforme precedente do ef. STJ (RESP 12166 / RJ Recurso Especial 1991/0012998-4 ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira). Trata-se de restrição abusiva e desproporcional, na medida em que interfere na vida privada do cidadão. 3 - O condomínio, por sua convenção, pode, e deve, proibir a presença de animais que representem risco à segurança, à saúde ou à tranqüilidade da coletividade, situação que não se enquadra no caso presente, em que o réu notificou a autora pela simples presença de um cão pequeno, sem qualquer vinculação específica a ato que ponha em risco a segurança coletiva. Precedentes no TJDFT (acórdão n.629256, 20100111327308apc, relator. Waldir leoncio Lopes Junior, revisor. J.j. Costa Carvalho, 2ª turma civel, publicado no dje. 26/10/2012. Pág. 101). Sentença que se confirma pelos seus próprios fundamentos. 4 - Não obstante, a sentença comporta obtemperamento, no sentido de permitir ao condomínio que, no âmbito de suas atribuições legais, possa, eventualmente, apurar atos concretos que importem em violação aos direitos de vizinhança em razão da guarda do animal referido. 5 - Recurso conhecido e provido, em parte. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios. (TJDF; Rec 2012.13.1.000318-0; Ac. 664.724; Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal; Rel. Juiz Aiston Henrique de Sousa; DJDFTE 04/04/2013; Pág. 241).

Importante ressaltar ainda que, recentemente uma decisão judicial apreciando um caso concreto, envolvendo uma condômina idosa, não considerou a norma condominial que obrigava o transporte do animal no colo, como regra válida.

Assim, regularmente temos defendido que os condomínios precisam se adequar a uma nova realidade, que exige alteração das normas internas para atenderem situações concretas impostas pela modernidade, dentre estas, a que melhor se apresenta é fixar padronização de locais para instalação de aparelhos de ar splits e canalizarem a água proveniente dos aparelhos de ar condicionado, que demanda uma solução global e não individual.

Fonte: SIPCES