Manutenções de equipamentos de combate a incêndio, sistema SPDA, dentre outros.

O condomínio, por meio de seu representante legal (síndico morador ou profissional), deve assegurar a manutenção e conservação da edificação e de seus elementos construtivos, incluindo os equipamentos utilizados para combate a incêndio e proteção contra descargas atmosféricas, garantindo, assim, a segurança da edificação e a preservação da vida dos moradores.

Essas obrigações, que competem ao síndico, estão previstas na Lei nº 4.591/64, no Código Civil, nas normas técnicas do Corpo de Bombeiros Militar do Estado do Espírito Santo e nas normas editadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Importante ressaltar que o condomínio deve possuir um plano de gestão da manutenção, atendendo às NBRs 5674 (manutenção das edificações) e 14037 (manual de operação, uso e manutenção), possibilitando, assim, a preservação ou recuperação das condições adequadas de uso das edificações.

Conhecer essas normas, bem como as NBRs 16280 e 17170, é fundamental. De forma clara, a NBR 14037, em seu item 3, ao tratar de manutenção, dispõe:

“Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes, atendendo às necessidades e segurança dos seus usuários.”

Nem vamos falar da NBR 17170 (edificações, garantias e prazos recomendados), que estabelece situações que podem acarretar a perda da garantia da construtora, dentre elas, a não realização das manutenções e conservações indicadas no manual de uso, operação e manutenção.

Vejamos:

6.4 Situações que podem acarretar a perda da garantia

As situações que podem acarretar a perda da garantia podem estar previstas em documento específico. São exemplos:

a) a não realização ou a falta de comprovação das atividades de limpeza, conservação e manutenção previstas no manual de uso, operação e manutenção das edificações ou instruções específicas fornecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços;

b) a falta de realização de serviços especializados de manutenção previstos e indicados pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços;

Exemplos: equipamentos de transporte vertical, bombas hidráulicas, portões de acesso à edificação, dentre outros;

c) o uso e a operação em desacordo com as orientações do manual de uso, operação e manutenção;

d) a substituição de materiais ou componentes de qualquer sistema construtivo da edificação;

e) a falta de registro e comprovação da implantação do sistema de gestão de manutenção, conforme instruções constantes no manual de uso, operação e manutenção da edificação e na ABNT NBR 5674;

f) a realização de reformas que alterem as características de projeto e construção, ou executadas em desacordo com a ABNT NBR 16280;

g) a realização de reformas em desacordo com as condições apresentadas no manual de uso, operação e manutenção;

h) o descumprimento dos procedimentos e prazos para solicitação de atendimento em relação às garantias;

i) alterações nas condições do entorno que causem impactos na edificação ou sistema construtivo;

j) ocorrência de caso fortuito ou força maior;

k) negativa de acesso ao profissional designado pelo incorporador ou construtor para realização de vistoria técnica.

Mensalmente, são realizadas manutenções previstas na NBR 14037, dentre elas: elevadores, portões, sistemas de monitoramento, dentre outros, executadas por empresas especializadas contratadas pelo condomínio.

O contrato e os certificados de visita técnica constituem evidências importantes dessas manutenções.

De forma diversa ocorre com as manutenções dos equipamentos de combate a incêndio, SPDA (para-raios), teste de estanqueidade de gás, dentre outros, geralmente executadas para obtenção do Alvará de Licença do Corpo de Bombeiros, que, para condomínios residenciais, possui validade de três anos.

Todavia, muitos síndicos, por desconhecimento das normas citadas, questionam com base em quais normas essas manutenções anuais são obrigatórias.

Além disso, há grande variação de preços entre prestadores. De forma geral, o mais barato pode sair caro. É preciso conhecer a empresa contratada e a qualidade dos serviços executados.

Importante registrar que as manutenções devem possuir:

• programação;
• orçamentos;
• previsão orçamentária ou rateio por taxa extra;
• contratação de empresas especializadas;
• execução;
• controle;
• pagamento;
• registro das evidências.

Se o condomínio arquiva essas evidências apenas junto ao balancete, trata-se de um grande erro. O mais adequado é manter arquivos organizados por tipo de manutenção dos elementos construtivos, facilitando consultas e prestação de informações.

Reforçando essas orientações, o SIPCES promove, anualmente, o Curso de Gestão da Manutenção, tendo como palestrantes Gedaias Freire da Costa e o engenheiro civil Giliard Wolkart, especialista em perícias e fundações.

O próximo curso será realizado nos dias 02 e 03 de junho, em formato online. Participe.

Realizadas essas considerações, vamos apreciar algumas manutenções e prazos indicados pelas normas técnicas do CBM/ES e pelas NBRs da ABNT.

1ª) Manutenção mangueiras de incêndio

De acordo com a NBR 12779 as mangueiras de incêndio devem ser inspecionadas visualmente a cada 6 meses, a fim de identificar possíveis danos, como vazamentos, rompimentos ou rupturas;  As mangueiras de incêndio devem passar por um teste hidrostático a cada 12 meses, a fim de verificar a sua resistência e estanqueidade.

2ª) Manutenção dos extintores – Norma técnica 20 do CBM/ES e NBR 16292.

A manutenção dos extintores envolve três níveis de manutenção. De acordo com os itens 4.16.1 a 4.16.3, bem como, item 4.1.2, temos o seguinte:

4.16.1 Manutenção de primeiro nível: Manutenção de caráter corretivo, geralmente efetuada no ato da inspeção técnica, que pode ser realizada no local onde o extintor de incêndio está instalado, não havendo necessidade de remoção para a empresa registrada.

4.16.2 Manutenção de segundo nível: Manutenção de caráter preventivo e corretivo que requer execução de serviços com equipamento e local apropriados, isto é, na empresa registrada.

4.16.3 Manutenção de terceiro nível: Manutenção onde se aplica um processo de revisão total do extintor de incêndio, incluindo a execução de ensaios hidrostáticos, na empresa registrada.

4.1.2 A frequência de inspeção é de seis meses para extintores de incêndio com carga de gás carbônico e cilindros para o gás expelente, e de 12 meses para os demais extintores.

Diversa não é a NBR 16292, que assegura:

3.3 Manutenção de primeiro nível Manutenção geralmente efetuada no ato da inspeção por pessoal habilitado, que pode ser executada no local onde o extintor está instalado, não havendo necessidade de removê-lo para oficina especializada.

3.4 Manutenção de segundo nível Manutenção que requer execução de serviços com equipamento e local apropriados e por pessoal habilitado.

3.5 Manutenção de terceiro nível ou vistoria Processo de revisão total do extintor, incluindo a execução de ensaios hidrostáticos.

Em síntese, podemos considerar:

•   Inspeção Técnica (Mensal): Verificação visual das condições, selo Inmetro, manômetro e lacre.
•   Manutenção de 2º Nível (Anual): Recarga e manutenção detalhada a cada 12 meses.
•   Teste Hidrostático (5 anos): Realizado a cada 5 anos ou após descargas.

3ª) TESTE DE ESTANQUEIDADE – NBR 15526

O teste de estanqueidade é um procedimento técnico que verifica se a rede de distribuição de gás de uma edificação está livre de vazamentos. O teste consiste em pressurizar a tubulação com gás inerte (geralmente nitrogênio) ou com ar comprimido, e monitorar se há queda de pressão durante um período determinado. Se a pressão se mantiver estável, a rede é considerada estanque — ou seja, sem vazamentos. Se houver queda de pressão, significa que existe vazamento que precisa ser localizado e reparado.

O prazo para realização do teste deve ser realizado para obtenção do alvará de licença do corpo de bombeiros, ou seja, a cada três anos. Mas, conforme a edificação, redes expostas, tempo de instalação das redes primárias e secundárias, ocorrências de vazamentos, incluindo aumento exagerado do consumo geral,  pode e deve ser realizado a cada ano, afinal, trata-se de segurança da edificação e vidas.

4ª) Manutenção do sistema SPDA / para raios

A manutenção de para-raios (SPDA) é obrigatória e segue a norma ABNT NBR 5419:2015, exigindo inspeção visual anual e testes de continuidade a cada 3 anos (ou após descargas) com uso de terrômetro (é um instrumento essencial para medir a resistência de aterramento (em Ohms) e a resistividade do solo, ou seja, garantir que a corrente se dissipe no solo, garantindo assim, a integridade do sistema.

A Inspeção visual verifica danos físicos, corrosão, conexões soltas, captores e luzes piloto.

Neste sentido é o item 9.3.2.2 da citada NBR:

a) Inspeção visual - Devem ser feitas inspeções visuais para verificar se não existem maus contatos em condutores e conexões;

b) nenhuma parte do sistema foi comprometida devido à corrosão, principalmente ao nível do solo;

c) condutores de equipotencialização e blindagens dos cabos estão intactos e interligados;

d) não existem acréscimos ou alterações que necessitam medidas de proteção adicionais;

e) não existe indicação de danos nos DPS e seus fusíveis ou interruptores;

f) os roteamentos apropriados estão mantidos;

g) as distâncias de segurança para as blindagens espaciais estão mantidas.

Logo, a inspeção visual, não é realizada por qualquer pessoa, mas, por empresa especializada.

5ª) Manutenção dos Sprinklers ou chuveiros automáticos

Adota-se a NBR 10.897 – Sistema de Proteção Contra Incêndio por Chuveiros Automáticos – Requisitos, nas edificações em geral, bem como, a NT 20/2020 CBMES.

De acordo com a NBR citada, na simples inspeção visual verifica se os aspersores não estão entupidos ou danificados. Com isso realizado, pode-se então passar para o teste de fluxo de água e temperatura de ativação, a fim de garantir a operação adequada. Esse teste deve ser feito a 5 anos (ou no prazo estabelecido pelo fabricante).

Recomenda-se que um profissional treinado troque os sprinklers para evitar:

· Violações dos códigos de construção;

· Instalação incorreta do sprinkler;

· Danos ao sprinkler recém-instalado.

A troca dos sprinklers de um sistema contra incêndio, em geral, é feita a cada 20 anos. Entretanto, é fundamental consultar o fabricante e o instalador sobre esse prazo.

6ª) Manutenção dos elevadores

Por força de lei, os condomínios devem possuir contrato de manutenção com empresa especializada em manutenção de elevador, garantido manutenção preventiva e corretiva.

A manutenção de elevadores no Brasil é regida principalmente pela ABNT NBR 16083:2012, que estabelece os requisitos para instruções de manutenção de elevadores, escadas e esteiras rolantes. A norma determina procedimentos para limpeza, lubrificação, inspeções de segurança e resgate, enquanto as séries NBR 16858 (atualizada em 2020/2024) focam em requisitos de segurança para novas instalações.

As manutenções periódicas são mensais, devendo a empresa emitir um certificado de visita técnica apontando que o equipamento esta em funcionamento adequado ou demande substituição de peças.

Anualmente precisamos que a empresa emita o RIA (relatório de inspeção anual), para obtenção do alvará de funcionamento do equipamento de elevação.

Finalizando, de acordo com a NBR 17170, o proprietário deve atender às condições estabelecidas na própria norma, bem como ao manual de uso, operação e manutenção da edificação e demais documentos formais relacionados ao Plano de Gestão da Manutenção.

O proprietário ou representante legal da edificação deve efetuar e registrar as manutenções conforme a ABNT NBR 5674, observando as orientações do manual de uso, operação e manutenção.

Onde tem condomínio e administradora de condomínio, tem o SIPCES

Autor: Gedaias Freire da Costa – Presidente do SIPCES