Já abordamos em matéria veiculada no site da nossa entidade sindical contratos com cláusulas leoninas, contrariando o Código de Defesa do Consumido e Código Civil, especificamente o princípio da boa-fé. Mas é preciso voltar ao tema para elencar noções básicas contratuais, prazos, responsabilidades, rescisão e outras questões.
O Código Civil de forma cristalina dispõe no artigo 422 que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
Ressaltamos que condomínios e empresas administradoras são consumidores de bens e serviços, portanto, devem zelar para que os contratos que assinam observem garantias básicas, evitando transtornos quando da rescisão motivada ou imotivada.
Não vamos nesta matéria comentar contratos típicos de adesão, pois já tecemos comentários sobre estes, publicado no site do SIPCES. Basta na aba de consulta digitar CONTRATO.
QUALIFICAÇÃO DAS PARTES: Os contratos devem conter a qualificação completa dos contratantes conforme sua razão social, bem como de seus representantes legais, forma de contato, incluindo, e-mail e telefones.
Absurdo ler em alguns contratos que a forma de contato, inclusive para rescisão, seja tão somente e-mail. Mas é o que vemos no mercado.
OBJETO DO CONTRATO: Deve ser especificado de forma clara o objeto do contrato, ou seja, qual o serviço que a contratada vai prestar, de forma detalhada ou especificada em anexo. Esse, parte integrante do contrato, que deve ser analisado com calma e cautela.
PRAZO: O contrato deve especificar prazo certo, devendo ser evitados contratos de longa duração, até porque o mandato do síndico é de até dois anos. Portanto, prazo superior a este deve ser plenamente justificado e aprovado em Assembleia.
PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE EXECUÇÃO DO CONTRATO: No contrato por prazo certo ou determinado, é comum conter cláusula que o serviço será executado, exemplificando, em 60 dias, podendo ser prorrogado em decorrência de alguns fatores (condições climáticas, greves, falta de material etc.). Deve o contratante observar as condições de pagamento, para não quitar todo o serviço antes da sua entrega e aceite.
PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA: Deve ser evitada a prorrogação automática, especialmente sem pré-aviso ao consumidor. Na prática, muitos contratos contêm cláusulas que no silêncio das partes, prorroga-se automaticamente. Inclusive, as penalidades excessivas que em tese poderiam justificar-se no ato da contratação, por conta de investimentos efetuados pelo contratado.
Muitos defendem a nulidade da prorrogação automática, por violar artigos 39 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Nada impede a continuidade do contrato, mas deve ser assinado um aditivo, afinal, poderá ter reajuste no valor. Portanto, para embasar o pagamento de uma nota fiscal no valor de X se comparado o contrato com o valor Y, temos uma irregularidade, que poderá ser apontada pelo Conselho Fiscal ou Auditoria.
RESPONSABILIDADES: O contrato, conforme for o seu objeto, deve prever de forma clara as responsabilidades das partes, tendo em vista que sendo o contrato um ato bilateral deve haver o equilíbrio e boa-fé em relação a estas obrigações.
FORMA DE PAGAMENTO: Inicialmente, a forma correta e segura de efetuar o pagamento é mediante emissão da nota fiscal, com a dedução dos impostos, se devidos.
1) Nos contratos de cessão de mão de obra o pagamento deve ser efetuado com a apresentação por parte do contratado de todos os documentos comprobatórios do cumprimento das obrigações trabalhistas dos seus empregados (folha de pagamento, encargos legais e direitos contidos na CCT), afinal, responde o condomínio de forma subsidiária.
2) Nos contratos de execução de obra (geralmente reformas), é comum exigência de percentual a título de antecipação, muitas vezes em valor elevado e desproporcional ao valor e prazo do contrato. Solicitamos cautela nesta questão, pois se o contratado não for fornecer materiais, não existe motivos, salvo força maior, justificativa para receber antecipadamente algo que sequer iniciou a execução. Lógico, tudo tem exceção, contrato de elaboração de ação judicial, construção de site, análise de contratos, é comum antecipação de parte do pagamento.
3) Ainda nos contratos de reformas (mais comum em condomínios), o pagamento deve ser efetuado por medição, ou seja, na planilha orçamentária da obra, constando serviços a executar, preços e forma de apuração. É uma garantia do contratante, afinal, se a contratada abandonar a obra, o valor pago correspondeu ao executado. O que vemos, todavia, tá muito longe desta garantia contratual e de boa fé.
4) Pagamento ao final do contrato. Concluído o serviço, é comum o termo de distrato do contrato e aceite da obra, para então ser efetuado o pagamento ou encontro de contas.
5) Nos contratos mensais o pagamento é mediante a prestação e comprovação dos serviços (elevadores, manutenção de portões), ou seja, há uma visita mensal e apresentação de um check-list demonstrando a verificação dos equipamentos, manutenções preventivas e funcionamento normal dos equipamentos.
6) Nos contratos de outros prestadores de serviços (contabilidade, advogados), deve observar os prazos de entrega dos balancetes e relatórios.
DEDUÇÃO DE PREJUÍZOS E DANOS: O contrato deve ter cláusula que os danos provocados pelo contratado ou seus empregados devem ser ressarcidos ao contratante, mediante dedução no pagamento mensal ou ainda, assumir a responsabilidade imediata pela reparação dos danos na forma pactuada com a vítima (condomínio ou condôminos).
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – PENALIDADES – Descumprimento de contrato é coisa séria, causa transtornos, aborrecimentos, dor de cabeça, danos materiais e até morais, dependendo do caso concreto. Portanto, o contrato deve conter as penalidades previstas: a) advertência e prazo para adequação; b) refazer o serviço sem custo para o contratante; c) aplicação das multas; d) dedução dos prejuízos causados e valores pagos de forma antecipada sem a devida contraprestação; e) honorários advocatícios em caso de acionar o jurídico, dentre outra.
RESCISÃO CONTRATUAL – Salvo contratos específicos com investimentos para início do contrato, por preço global, dentre outros, não é salutar e nem atende ao princípio da boa-fé, amarrar o contratante contra a sua vontade. Portanto, o contrato deve prever cláusula de pré-aviso, no máximo de 60 (sessenta) dias. Acima disso, pode ser considerada cláusula abusiva, especialmente em contratos já renovados de forma automática.
81109262 - CONTRATO DE FORNECIMENTO DE GASES. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA, POR IGUAL PERÍODO, SE NÃO HOUVER MANIFESTAÇÃO CONTRÁRIA DAS PARTES COM ANTECEDÊNCIA DE 180 DIAS DO TERMO FINAL. VALIDADE. Multa em valor equivalente à média de consumo multiplicada pelo número de meses faltantes para o final do contrato. Abusividade reconhecida, especialmente nos contratos renovados. Sentença que reduziu a multa para 20% do valor fixado no contrato confirmada. Recursos desprovidos. (TJSP; AC 1011261-61.2018.8.26.0309; Ac. 12896801; Jundiaí; Trigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Pedro Baccarat; Julg. 19/09/2019; DJESP 25/09/2019; Pág. 2370
ALGUMAS ATITUDES CONTRATUAIS ABUSIVAS – Tem de tudo no mercado, que escapa aos princípios que devem nortear o contrato justo e equilibrado entres as partes, alguns exemplos:
1) Cláusula de exclusividade;
2) Amarração do contrato por um prazo de até cinco anos (exemplo), até que se conclua determinada condição;
3) Pagamento de 50% do restante do contrato na rescisão imotivada;
4) Repasse da carteira de crédito do condomínio para cobrança jurídica logo após o vencimento, sem prever espaços de tolerância ou negociação entre o condomínio e o condômino;
5) Pagamento de honorários de cobrança ou de créditos condominiais, em acordos parcelados ou sequer ações ajuizadas, pelo simples fato da rescisão contratual;
Não temos dúvida, a melhor alternativa do contratante sempre é, ler, analisar e discutir as cláusulas do contrato, antes de assinar, exceto os de adesão. Precisamos ter em mente que o fato do contrato ser rescindido NÃO é pura e simplesmente a perda de um cliente, mas avaliar a relação contratual, ou aguardar o retorno desse cliente, que, pressionado, entendeu por buscar “o menor preço”, esquecendo da qualidade e atendimento que tinha com VOCÊ (contratado).
ONDE TEM CONDOMÍNIO, TEM O SIPCES.
