Vida em condomínio, vida de mudanças

Às vésperas de mais uma eleição majoritária que novamente está sendo dividida, quem vive ou trabalha no universo dos condomínios tem uma série de outras mudanças, talvez menos barulhentas, mas bastante concretas, para colocar no radar. A primeira delas já aconteceu. O Estatuto da Segurança Privada e da Segurança das Instituições Financeiras (Lei nº 14.967, de 9 de setembro de 2024) trouxe uma nova realidade para os condomínios.

Entre seus efeitos, está uma delimitação mais clara das atividades de segurança privada, o que exige atenção especial à velha confusão entre as funções de porteiro e vigilante. Durante anos, muitos condomínios acabaram atribuindo aos porteiros tarefas que se aproximam da atividade de segurança. Ao mesmo tempo, a legislação trouxe uma novidade importante: os condomínios edilícios passaram a poder constituir serviço orgânico de segurança privada, utilizando pessoal próprio, desde que cumpram as exigências previstas para a atividade. Essa opção vem acompanhada de responsabilidades e obrigações que precisam ser bem estudadas antes de qualquer decisão nesse sentido. 

A segunda grande mudança está em plena implantação: a reforma tributária. A Emenda Constitucional nº 132/2023 redesenhou a tributação sobre o consumo e foi regulamentada, entre outras normas, pelas Leis Complementares 214/2025 e 227/2026. É aqui que entram duas siglas que farão cada vez mais parte da vida de síndicos e administradoras: CBS e IBS. O impacto começa pelos fornecedores. Empresas terceirizadas de portaria, segurança, limpeza, conservação, manutenção e tantos outros serviços terão seus custos e sua tributação afetados pelo novo sistema, e parte disso inevitavelmente chegará aos contratos dos condomínios.

Mas existe uma questão ainda mais importante. A legislação passou a tratar expressamente dos condomínios edilícios e criou situações diferentes conforme sua composição de receitas e eventual opção pelo regime regular do IBS e da CBS. Portanto, aquela velha ideia de que “condomínio não paga imposto porque não tem fi nalidade lucrativa” não deve ser usada como resposta automática. Receitas provenientes de antenas de telecomunicações, publicidade, locações e outras fontes extraordinárias precisam ser analisadas caso a caso. Mais do que nunca, cada condomínio terá que conhecer a origem de suas receitas e entender as consequências tributárias de suas escolhas.

O fim da escala 6x1 é outro ponto que deve impactar os condomínios. O texto aprovado pela Câmara reduz a jornada máxima semanal de 44 para 40 horas e estabelece dois dias de repouso semanal remunerado, sem redução salarial. Agora em setembro, a proposta também foi aprovada pela CCJ do Senado e seguiu para o Plenário. 

Porteiros, vigilantes, profissionais da limpeza, manutenção e outros trabalhadores, próprios ou terceirizados, estão no centro de operações que funcionam sete dias por semana. Se a mudança for defi nitivamente aprovada, as contas terão que ser refeitas. Será uma questão de planejamento operacional, dimensionamento de equipes e, inevitavelmente, orçamento.

Há ainda uma mudança que não depende de PEC, lei complementar ou data marcada para entrar em vigor: a escassez de mão de obra. Encontrar profi ssionais qualifi cados para as diferentes funções de um condomínio está cada vez mais difícil. Mantê-los, talvez mais ainda. Isso exige rever práticas, investir em treinamento e, em muitos casos, melhorar condições de trabalho.

Atravessando todas essas transformações, podemos colocar em lugar de destaque a tecnologia. A IA já começa a fazer parte das discussões sobre administração, segurança, atendimento e manutenção predial. Ao mesmo tempo, surgem as primeiras soluções robóticas para limpeza, vigilância, controle de acesso e outras atividades.

Talvez esteja justamente aí o ponto de encontro de todas essas mudanças. Novas regras trabalhistas, escassez de profi ssionais, aumento de custos, reforma tributária e avanço tecnológico não são assuntos isolados. Tudo isso obrigará o setor condominial a repensar modelos que funcionaram durante décadas. Para quem administra condomínios, portanto, o maior risco talvez não seja nenhuma dessas mudanças individualmente. É continuar administrando como se elas não estivessem acontecendo.

Autor: Cacá Fernandes, Diretor de Marketing
Publicado no jornal O Estado de SãoPaulo