Síndico, Conselho Consultivo e Fiscal. Harmonia é a base.

4 de outubro de 2019

Não deveria haver conflitos entre síndico, membros dos Conselhos Consultivo e/ou Fiscal, pois o objetivo de todos envolve gestão, consultoria e fiscalização da gestão condominial, com ética, transparência, responsabilidade e resultados. Mas é comum as pessoas eleitas confundirem suas atribuições ou deixar o “poder” subir à cabeça e ultrapassarem os limites de suas funções.

SÍNDICO – O Código Civil estabelece no artigo 1.347, que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

De início, moradores, incluindo inquilinos, podem ser eleitos síndico. É importante que o condomínio estabeleça requisitos de elegibilidade, para que o escolhido demonstre condições de exercer com zelo e responsabilidade as funções, com atividades previstas no Código Civil , Lei 4.591/64 e na Convenção.

Temos sugerido para o candidato a ser eleito, algumas regras de elegibilidade, vejamos:

a) Não possuir condenação criminal; b) Apresentar certidão de regularidade do CPF; b) Apresentar certidões negativas de execuções fiscais, protestos e registros no SPC/Serasa; c) Não possuir ações contra o condomínio; d) Estar em dia com suas obrigações condominiais; e) no caso de imóvel ser financiado, apresentar regularidade dos pagamentos.

Importante ressaltar e inserir na ata de eleição que, se o síndico vender ou locar sua unidade ou inquilino tiver abandonado o imóvel ou rescindido o contrato de locação, a perda do mandato é automática, devendo assumir quem a Convenção fixar, mediante convocação de assembleia, para estabelecer o período do seu mandato e atualização cadastral junto a instituição financeira onde o condomínio mantem conta e aplicações.

No caso de contratação de síndico profissional (pessoa física ou jurídica) também deve ser exigidos documentos que atestem a regularidade do CPF ou CNPJ, certidões negativas relacionados aos tributos fiscais e trabalhistas, inclusive de débitos trabalhistas, dentre outros. O objetivo é um só: contratação de pessoas capazes, organizadas, preparadas e capacitadas, com experiências em gestão de condomínios.

CONSELHO CONSULTIVO – Discordando de alguns artigos divulgados na internet que o Código Civil apesar de não prever o Conselho Consultivo NÃO permite a eleição deste Conselho, ao contrário, por ser omisso, aplica-se a Lei 4.591/64, não revogada pelo referido código. A lei citada é expressa ao dispor no artigo 23, verbis:

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Ou seja, cabe a Convenção estabelecer eleição do Conselho Consultivo, estabelecendo requisitos de elegibilidade e as atividades, de forma geral, estas constituem em síntese o papel de assessorar o síndico, com harmonia e disposição de somar, além de apreciar recursos dos condôminos contra as penalidades aplicadas pelo síndico.

CONSELHO FISCAL – De forma negativa o Código Civil NÃO tornou obrigatória a eleição deste conselho ao prever uma faculdade, contra a qual, se insurge o SIPCES, pois, devido sua importância, deve ser obrigatória.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Da mesma forma pode ser estabelecido requisitos de elegibilidade, e que os eleitos sejam obrigatoriamente condôminos residentes no condomínio.

As atividades sugeridas para este Conselho são:

1) Analisar os balancetes e respectivas documentações apresentadas pelo síndico ou administradora, emitindo parecer para aprovação ou não, pela assembleia.
2) Verificar o cumprimento das normas legais (trabalhistas, fiscais e convenções coletivas).
3) Verificar o cumprimento da convenção e regimento interno.
4) Zelar pelas demonstrações contábeis, demonstrando a realidade das receitas/despesas.
5) Verificar o pagamento das despesas, dentro dos prazos e que as multas decorreram da falta de receita.
6) Verificar cronograma de manutenção e conservação.
7) Apurar atos e ações praticadas pelo síndico que possam revelar má gestão e irregularidades.

CONFLITO ENTRE SÍNDICO E CONSELHOS – Não cabe aos membros destes conselhos interferir na administração, pois, o síndico é o GESTOR, cabendo a este e tão somente a este efetuar a administração do condomínio, cumprindo as atividades previstas na Lei 4.591/64, Código Civil e Convenção.

A relação entre estes deve ser profissional e de responsabilidades, mas, acima de tudo, respeito mútuo, havendo a perda destas regras de convivência é preciso buscar uma solução amigável, se impossível, a destituição na forma da lei, do síndico que não prestar contas ou cometer irregularidades e má gestão é uma saída; destituição dos membros do conselho mediante deliberação assemblear, por motivos fundamentados, especialmente, interferência incisiva e de forma acintosa na administração condominial, causando desconforto e problemas.

O importante é que todos os eleitos compreendam suas atividades e responsabilidades.

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