Conservação e manutenção da edificação e das unidades.

17 de outubro de 2019

No início de abril deste ano, dois prédios na comunidade da Muzema, Zona Oeste do Rio de Janeiro, desabaram, causando mortes. Segundo a prefeitura do RJ eram edificações irregulares, inclusive, interditadas algumas vezes. Agora a tragédia se repetiu em Fortaleza, um  prédio de sete andares desmoronou, causando vítimas fatais. Mais uma vez edificação irregular, construída sem projeto e respectivas licenças. Patente a falta de fiscalização ou atuação mais forte do Poder Público.

Mas tal fato reacendeu na imprensa irregularidades em edifícios. Neste sentido, Bom Dia Brasil, da Rede Globo, edição desta quarta-feira (16/10) noticiou que esta situação é normal no Brasil inteiro e focou em dois prédios de 12 andares, em São Paulo, com 15 anos de construção, com imensas rachaduras, interditado pela defesa civil, moradores estão a oito meses morando na casa de parentes e amigos, enquanto a construtora soluciona os problemas construtivos.

Todavia, ao entrevistar um renomado jurista (professor, procurador de justiça), este informou que cabe a construtora a responsabilidade pela solidez e segurança da edificação, pelo prazo de cinco anos. Após este prazo cabe ao síndico a responsabilidade pela conservação e manutenção da edificação.

É por este caminho da entrevista que queremos abordar o tema proposto, pois, para o leigo que ouviu a entrevista, a construtora responde apenas por cinco anos e decorrido este prazo o síndico é o único responsável. A verdade NÃO é bem assim.

Em primeiro lugar, o Código Civil estabelece de forma cristalina no artigo 618 que “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

Logo, este prazo é de garantia da obra, cabendo a construtora adotar todas as providências em relação as anomalias que possam surgir na edificação (fissuras, trincas, rachaduras) que possam comprometer a vida útil ou colocar em risco a edificação e moradores, ou seja, o condomínio não precisa provar culpa da construtora, pois esta responde pela garantia solidez em razão dos materiais, como do solo.

A jurisprudência dos Tribunais, inclusive, com precedentes do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico que o prazo de prescrição para o condomínio acionar a construtora em decorrência de vícios de obra (projeto, construção ou materiais) é de dez anos, na forma do artigo 205 do Código Civil. Vejamos:

81164060 – REPARAÇÃO DE DANOS. DEFEITOS/VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. Incidência do artigo 205 do Código Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Defeitos/vícios constatados em medida cautelar preparatória. Laudo pericial conclusivo a respeito. Obrigação de reparar o dano que se faz presente. Sentença de parcial procedência mantida. Verba honorária majorada. Recurso não provido. (TJSP; AC 1082022-07.2014.8.26.0100; Ac. 12964898; São Paulo; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. João Pazine Neto; Julg. 10/10/2019; DJESP 16/10/2019; Pág. 2504

88843671 – RESPONSABILIDADE CIVIL. Vícios construtivos em área comum. Ação ajuizada por condomínio edilício. Procedência. Constatados os danos no prazo de garantia de cinco anos (artigo 618, do CC), tem início o lapso prescricional decenal para o ajuizamento de ação contra a construtora (art. 205, CC). Inocorrência de prescrição e decadência. Preliminares afastadas. Relação de consumo configurada. Vícios construtivos apurados em perícia realizada nos autos. Impossibilidade de alteração do pedido inicial em face da descoberta de vícios através da perícia. Indevida a mitigação do princípio da congruência. Sentença mantida. Recursos desprovidos. (TJSP; AC 1004683-06.2014.8.26.0606; Ac. 12516914; Suzano; Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Moreira Viegas; Julg. 22/05/2019; DJESP 05/06/2019; Pág. 2462

Logo, vamos corrigir: a construtora NÃO responde pela solidez e garantia da edificação somente pelo prazo de cinco anos, pois, este prazo é de garantia, após este cabe ao condomínio mediante laudo pericial apontar culpa da construtora nas irregularidades, neste caso, o prazo para ajuizamento da ação será de dez anos contados do habite-se.

Após estes esclarecimentos, vamos corrigir outra informação: a responsabilidade pela manutenção e conservação da edificação (áreas comuns, estrutura) é do síndico, e das unidades, dos condôminos. Tal obrigação decorre de normas técnicas da ABNT, de números 5674, 15575 e 13047.

A norma 5674 (procedimento de manutenção da edificação ) dispõe de forma clara quanto a responsabilidade, vejamos:

5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

A norma 15575 (norma de desempenho dos sistemas construtivos) dispõe que cabe ao usuário da edificação ou não, utilizar corretamente a edificação, não realizando alterações no projeto original sem a devida autorização.

Para as áreas comuns das edificações de uso coletivo, em primeira instância, a responsabilidade é do síndico, que pode delegá-la para gestor profissional ou empresa especializada, mediante prévia aprovação dos condôminos, ou seja, o item 7 da norma supra informa que Nos condomínios, a responsabilidade pela gestão da manutenção nas áreas privadas é dos moradores, e nas áreas comuns é dos síndicos, ou de empresa terceirizada, observadas as respectivas Convenções de Condomínio.

Por fim, temos a norma 14037 (manual de operação, uso e manutenção) da edificação, que deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para manutenção da edificação, pelos  responsáveis (síndicos e proprietários das unidades).

Assim, a responsabilidade da manutenção e conservação da edificação deve constar de um plano de gestão da manutenção, em atendimento as normas técnicas citadas, especialmente, na forma e prazos mencionados na NBR 14037 e não somente após cinco anos, afinal, o objetivo é manter a vida útil do projeto e seus sistemas construtivos.

ONDE TEM CONDOMÍNIOS, TEM O SIPCES.

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