Condôminos com dívidas devem ser proibidos de usar áreas comuns?

14 de julho de 2019

Em recente decisão, o STJ decidiu que o condomínio não pode restringir o acesso de moradores inadimplentes às áreas comuns dos edifícios, mas o assunto não é consenso entre especialistas.

Artigo publicado no jornal A Gazeta, em 14/07/2019.

DÍVIDA E DIGNIDADE

Roberto Garcia Merçon, advogado e assessor jurídico do SIPCES

Primeiramente, vale frisar que a dignidade da pessoa humana é diretamente ligada aos direitos e deveres do cidadão. Em 28/05/2019, o STJ, através da Quarta Turma, julgou o REsp 1.699.022/SP, tendo como objeto a proibição do condômino inadimplente ao uso das áreas comuns. O Min. Rel. Luiz Felipe Salomão, segundo resumo do julgamento publicado no site da Corte Superior, fundamentou a decisão no inciso II, do art. 1335, do CC, que garante ao condômino o direito de “II – usar das parte comuns, conforme a sua destinação, e contato que não exclua a utilização dos demais compossuidores”, acrescentando que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito, já que referida regra fere a “dignidade do condômino”.

Ocorre que, por outro lado, não podemos esquecer que a mesma legislação suscitada pelo magistrado (Código Civil), prevê que no ato da instituição do condomínio, os próprios condôminos, reunidos em assembleia, com quórum de 2/3 (dois terços), aprovam as regras internas de convivência através da convenção e, dentre elas, conforme inciso IV, do art. 1.334, CC, a Convenção determinará: IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; Valendo lembrar, ainda, que o Inciso I, do art. 1.336, assevera que é dever do condômino contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal ou outra forma estabelecida em convenção.

Logo, uma vez aprovada a regra quando da realização da competente assembleia de condôminos, com o quórum estabelecido na legislação pertinente, data máxima vênia, não vejo motivo justo ou legal, capaz de suprimi-la.

Ora, e não me venha falar em agressão à “dignidade da pessoa humana”, pois, aquele que se priva de determinados prazeres para manter em dia o pagamento da cota é quem foi agredido o momento em que foi onerado pela inadimplência.

Inaceitável, segundo o princípio básico da boa convivência, é um condômino inadimplente, que está devendo R$ 1 mil ou R$ 290 mil, como no caso do processo em comento, reservar o salão de festas para comemorar os 15 anos de uma filha ou até mesmo manter dois ou três carros em suas vagas de garagem, isso sim agride a dignidade da pessoa que se esforça para manter sua cota parte no rateio das despesas em dia.

Que o imóvel responde pela dívida podendo ser penhorado e vendido em leilão público, todos nós já sabemos, já que referida regra é bastante antiga e não há inovação nesse quesito. Assim, entendo que, uma vez aprovadas na competente assembleia, com o quórum exigido pela legislação, algumas regras em relação ao inadimplente devem ser preservadas, à exceção daquelas que privam o condômino inadimplente de facilidades para acessar sua unidade habitacional, como no caso dos elevadores, muito diferente do uso do salão de festas, sauna e demais serviços de mero deleite. É bom frisar que trata-se de interpretação pessoal sobre a matéria.

Finalmente, quero frisar que, para uma convivência harmoniosa em condomínio, os condôminos e o síndico devem sempre se pautar no bom senso, no diálogo e no esgotamento de todas as formas administrativas de solução de conflitos, antes de partirem para um litígio que, como sabemos, além da demora na solução, desagradará uma das partes envolvidas.

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