Manutenção preventiva

10 de outubro de 2017

Nas últimas edições do InfoSIPCES a palavra que você mais leu possivelmente foi a importância da manutenção preventiva nos condomínios. Esse alerta do sindicato é porque constantemente temos nos deparado com situações que seriam evitadas se os síndicos e administradoras de condomínios estivessem mais atentos à realização de ações desse tipo.

Sabemos das dificuldades que é gerenciar um condomínio, afinal são muitos os itens de manutenção a serem observados, atividades operacionais, gestão de funcionários, administração e contabilidade, além da preocupação do bem estar e do bom relacionamento com os condôminos.

A manutenção preventiva é efetuada com a intenção de reduzir a probabilidade de falha de uma máquina ou equipamento. É uma intervenção programada, prevista e preparada para antecipar a interrupção do funcionamento ou mesmo o mau funcionamento de qualquer equipamento que compõe o condomínio.

O plano de manutenção preventiva tem como objetivo efetuar reparos importantes nos equipamentos prediais, resolvendo possíveis defeitos e proporcionando, assim, uma durabilidade muito maior.

Portanto, é de suma importância que essa manutenção seja efetuada da melhor forma possível, evitando o desgaste prematuro, tanto dos equipamentos, quanto da edificação como um todo.

De acordo com o Instituto Brasileira de Avaliação e Perícias em Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), cerca de 80 a 90% dos imóveis que não passam por revisão tem algum problema de segurança, estado de conservação, manutenção, desempenho, exposição ambiental, utilização e operação.

Um dado que contribui para chamar a atenção do tema foi levantado pela Câmara de Inspeção Predial do Ibape/SP. Após avaliar a relação de causa e efeito de acidentes envolvendo construção civil, o órgão concluiu que a falta de manutenção é o principal fator que compromete as estruturas de prédios.

O levantamento conclui que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes estão diretamente relacionados à deficiência ou à ausência de manutenção.

Também se enquadra nesse percentual o mau uso das estruturas, que leva à perda precoce de desempenho, causando deterioração acentuada.

A não realização da manutenção preventiva esbarra em várias situações. Seja por falta de verba, má informação ou simplesmente desleixo, a verdade é que serviços necessários estão sendo deixados de lado, sucateando edifícios e fazendo com que alguns condomínios se transformem em uma verdadeira bomba relógio.

“Os moradores não podem deixar tudo por conta do síndico e das administradoras. É preciso ter participação. E essa participação também requer um pouco mais de investimento. Não adianta querer baratear a taxa de condomínio de qualquer forma, e ficar desassistido nessa questão de manutenção. Quando falamos em condomínio falamos de pessoas, falamos de patrimônio. As pessoas precisam se conscientizar de que a revisão é uma coisa simples e muito menos onerosa do que se for preciso fazer uma intervenção corretiva.”, alerta Cyro Bach Monteiro, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (SIPCES).

Ainda de acordo com Cyro, os síndicos precisam incorporar a necessidade dessa prevenção, mesmo que seja para uma revisão básica dos componentes dos condomínios, mas que a postura e as atitudes precisam mudar em relação à manutenção dos equipamentos.

É importante, ainda dentro do escopo de prevenção, que seja mantido um plano de pequenas manutenções como pintura, troca de lâmpadas e sensores, limpeza das caixas de inspeção, tanto de esgoto quanto de águas pluviais, a fi m de se evitar maiores custos e transtornos futuros.

O PRIMEIRO PASSO

Não busque apenas preço. Sem dúvidas esse é o primeiro ponto a ser colocado. Busque empresas conceituadas no mercado, abrindo entre elas uma concorrência, onde todos apresentam orçamento com as mesmas especificações. Após comparar empresas que atendem as exigências do mercado, capacitadas a dar um bom atendimento e realizar com competência e precisão o serviço, com excelente capacitação técnica, a questão preço deve ser considerada.

Não deixe de verificar a documentação das empresas, se elas atendem as exigências necessárias e, se possível, entre em contato ou visite algum local onde elas já realizaram o mesmo tipo de serviço. Em obras maiores, evite soluções paliativas. Busque resolver logo o problema.

Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores. Lembre-se que emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção.

Planeje e programe as manutenções, dividindo-as em curto, médio e longo prazos, e aprove o cronograma em assembleia. Determine as prioridades baseado em vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores e até mesmo os limites impostos pelo orçamento.

“É possível programar e planejar as tarefas para todo o ano, organizando uma divisão diária, quinzenal, mensal e a cada três ou seis meses. Isso irá facilitar a organização do trabalho e manterá o condomínio sempre com os equipamentos em bom uso”, reafirma Cyro Monteiro.

Para um maior controle, crie planilhas e guarde os documentos que comprovem a realização dos serviços em pastas organizadas, com o devido registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.

Com essa nova orientação aumentam as possibilidade de acidentes serem evitados, garantindo a segurança dos moradores do condomínio. Esse tipo de trabalho não é simples: são muitos os detalhes e cuidados que não podem ser deixados de lado para garantir o bem estar e segurança dos moradores.

E muito cuidado ao utilizar o serviço de alguém que ‘faz-tudo’ no condomínio. Ele pode saber apontar quando algo não está em seu perfeito estado, mas nem sempre vai conseguir saber a origem do problema ou como consertar.

Especialistas garantem que a manutenção preventiva é uma forma muito eficiente de economizar. A projeção é que cada real usado em manutenção evita que no futuro sejam gastos quatro vezes mais.

TIPOS DE MANUTENÇÃO:

1) Preditiva – É o tipo de manutenção utilizada pelas indústrias e tem por objetivo, realizar manutenções em seus equipamentos baseados em tempo de utilização dos mesmos.

2) Preventiva – É o tipo de manutenção ideal para se realizar em condomínios, pois tem por objetivo, manter a conservação, segurança e bem estar dos condôminos, a partir de um plano de manutenção que é norteado pelo tempo.

3) Corretiva – É dos três o mais caro e menos indicado, pois se espera quebrar, para então consertar.

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