Dívidas de condôminos. Quando tempo é dinheiro

1 de dezembro de 2013

Sempre alertamos que o principal impedimento para as realizações estruturais nos condomínios e até mesmo a manutenção de itens importantes acontece devido a falta de planejamento e a dívida dos condôminos. Relacionado à dívida, os síndicos e administradores devem ficar atentos quanto à prescrição dessa dívida.

No Código Civil de 1916, o prazo prescricional para cobrança de dívida condominial era de 20 anos, conforme artigo 177, que garantia que “as ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e, entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas”.

Com a vigência do novo Código Civil, Lei 10.406/2002, a partir de janeiro de 2003, este prazo foi reduzido para 10 anos, por força do artigo 205, que diz que “a prescrição ocorre em dez anos, quando a Lei não lhe haja fixado prazo menor”. Mas, por uma decisão até então isolada de algumas das Turmas do Superior Tribunal de Justiça (STJ), já motivo de matéria publicada em nosso site, o entendimento até então adotado vem sofrendo mudanças com várias decisões pugnando pelo prazo prescricional de cinco anos, com fulcro no artigo 205, §5º, I, que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Os fundamentos que estão sendo adotados pelos Magistrados e Desembargadores para sustentarem que o prazo prescricional é de cinco anos está baseado no fato de que cabe ao condomínio definir o valor das quotas condominiais, inclusive decorrentes das deliberações das assembleias, por força dos artigos 1333, 1334, 1341 e 1350 do Código Civil, elementos já constantes do venerando acórdão exarado na 3ª Turma do STJ.(veja box).

Sabemos que é difícil remar contra a maré, mas precisamos colocar este assunto em debate no campo das ideias e direcionar a defesa dos condomínios para o prazo prescricional de dez anos, afinal, dívida de condomínio não é líquida e certa, e se assim fosse, não precisaríamos ajuizar ações de cobrança, mas ação de execução de título executivo extrajudicial.Por outro lado, dívida de condomínio é de natureza pessoal, respondendo o condômino (proprietário ou adquirente) pelos débitos e face a sua característica propter rem (ligada a coisa). O imóvel garante a dívida, podendo ser penhorado, sendo assim, o prazo de prescrição é de dez anos.

Assim, em que pese a divergência jurisprudencial sobre a matéria, não existindo consolidação do entendimento quanto ao prazo prescricional de cinco anos no STJ, com todo o respeito que merece este Colendo Tribunal, não podemos deixar passar em branco esta questão em casos concretos, defendendo com sólidos argumentos o prazo prescricional de dez anos.

Logicamente, não faz sentido a gestão condominial deixar transcorrer tão longo prazo (cinco ou dez) anos para ajuizar ações de cobrança, que deve ser efetuado com a maior celeridade possível e desejável.

11885757 – CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/02

1. Na vigência do cc/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177, por se tratar de ação pessoal sem prazo prescricional específico previsto.

2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos para prescrição, reduzindo por consequência a incidência do prazo prescricional ordinário, que foi também reduzido para 10 anos.

3. A pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, I, do cc/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal.

4. Recurso Especial provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 1.366.175; Proc. 2013/0012942-8; SP; Terceira Turma; Relª Minª Nancy Andrighi; DJE 25/06/2013; Pág. 970) CC, art. 206 CC-16.

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